ΕΦΕΤΕΙΟ ΠΕΙΡΑΙΩΣ, Αριθμός απόφασης 732/2019 (απόσπασμα)

Κατά τη διάταξη του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995 (άρθρα 12 του Ν. 813/1978, 3 του Ν. 2041/1992), όπως ίσχυε πριν τροποποιηθεί με το άρθρο 17 § 1 Ν. 3853/2010 και, ακολούθως, με το άρθρο 13 §§ 1 και 2α του Ν. 4242/2014 (το οποίο επιγράφεται ως «καταγγελία από τον μισθωτή»), αν πρόκειται για σύμβαση μίσθω­σης που ρυθμίζεται από αυτό, «ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο διετίας από την έναρξη της σύμβα­σης να καταγγείλει τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο έξι (6) μηνών από αυτή. Στην περίπτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζη­μίωση το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγε­λίας μίσθωμα τεσσάρων μηνών».

Με τη διάταξη αυτή, που θεσπίστηκε προς προστασία του εκμισθωτή από τον κίνδυνο πρόωρης και αιφνίδιας λύσης της μίσθω­σης, παρέχεται στον μισθωτή εμπορικής μίσθωσης το δικαίωμα να καταγγείλει τη μίσθωση (καταγγελία μεταμέλειας), εφόσον, αφενός μεν, η μίσθωση παρα­μένει ενεργός και, αφετέρου, έχει παρέλθει διετία από την έναρξή της. Η καταγγελία αυτή τελεί υπό αναβλη­τική προθεσμία έξι μηνών και συνεπάγεται την υποχρέ­ωση του μισθωτή να καταβάλει στον εκμισθωτή εφάπαξ αποζημίωση από τέσσερα μηνιαία μισθώματα, υπολο­γιζόμενα κατά τον χρόνο άσκησης της καταγγελίας (ΑΠ 357/2017, Αρμ 2017.1725, ΑΠ 161/2017 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»).

Το άρθρο αυτό- στο πλαίσιο των τροποποιήσεων των διατάξεων μεταξύ άλλων και της εμπορικής μίσθωσης, λόγω της διαφαινόμενης ήδη οικονομικής κρίσης όχι μόνο στον ελλαδικό χώρο, αλλά και παγκοσμίως (ΑΠ 1444/2018 αδημ. ΤΝΠ «ΝΟΜΟΣ»)- τροποποιήθηκε με το άρθρο 17 § 1 του Ν. 3853/2010 και έλαβε την εξής μορφή: «Καταγγελία από τον μισθωτή. Αρθρο 43. Ο μισθωτής μπορεί μετά την πάροδο ενός (1) έτους από την έναρξη της σύμβασης να καταγγείλει εγγράφως τη μίσθωση. Η καταγγελία γίνεται εγγράφως τα δε αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών από την γνωστοποίησή της. Στην περί­πτωση αυτή ο μισθωτής οφείλει στον εκμισθωτή ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα, όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο της καταγ­γελίας της μίσθωσης». Με την τροποποίηση αυτή επήλθε σύντμηση τόσο του χρόνου που πρέπει να έχει μεσολαβήσει από την έναρξη της μισθωτικής σχέσης προκειμένου να γεννηθεί το δικαίωμα καταγγελίας (ένα έτος αντί για δύο), όσο και του χρόνου που πρέπει να μεσολαβήσει για την επέλευση των εννόμων αποτελεσμάτων της (τρεις μήνες αντί για έξι). Επίσης, η οφειλόμενη στον εκμισθωτή αποζημίωση λόγω της καταγγελίας εκ μέρους του μισθωτή περιορίσθηκε στο ισόποσο ενός μηνιαίου μισθώματος αντί του μέχρι τότε ισχύοντος των τεσσάρων.

Ταυτόχρονα με την παράγραφο 2 του ίδιου άρθρου προβλέφθηκε ότι το κατά τα ανωτέρω δικαίωμα καταγγελίας αναγνωρίζεται υπέρ του μισθωτή ακόμη και αν έχει παραιτηθεί από αυτό σύμφωνα με το άρθρο 45 του ΠΔ 34/1995, δηλαδή με δήλωση ή συμφωνία μεταγενέστερη της κατάρτισης της μίσθωσης (αφού παραίτηση ταυτόχρονη με την κατάρτιση της μίσθωσης είναι αυτοδικαίως άκυρη, της σχετικής διάταξης αναγνωριζόμενης ως αναγκαστικού δικαίου) (ΑΠ 1444/2018, ΑΠ 593/2017 όπ). Στη συνέχεια το άρθρο 13 § 1 εδ. α` του Ν. 4242/2014 όρισε ότι οι μισθώσεις που εμπί­πτουν στο πεδίο εφαρμογής του ΠΔ. 34/1995 και συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του (28-02-2014), διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και του ΠΔ 34/1995, με την εξαίρεση των άρθρων 5-6, 16-18, 20-26, 27 § 2, 28-40, 43, 46 και 47 αυτού. Οι μισθώσεις του ανωτέρω εδαφίου ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, και μπορεί να λυθούν με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας (εδ. β`). Η καταγγελία γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της (εδ. γ`).

Επο­μένως, μετά το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014 η τριετία είναι ο ελάχιστος χρόνος για τον οποίο ισχύει η μίσθωση, δεσμεύει δε τόσο τον εκμισθωτή όσο και τον μισθωτή. Οι συμβαλλόμενοι μπορεί να συμφωνή­σουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετι­κός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλόμε­νους. Η διάταξη του εδ. α’ της § 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 εξαίρεσε από την εφαρμογή των διατάξεων του ΠΔ/τος τις συναπτόμενες μετά την ισχύ του (28-02-2014) συμβάσεις μισθώσεως, αναφορικώς με την καταγγελία της συμβάσεως μισθώσεως από τον εκμισθωτή για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση, ιδιοκατοίκηση κ.λπ.) και επί­σης εξαίρεσε από την εφαρμογή του ΠΔ τη διάταξη του άρθρου 43 αυτού περί καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή.

Παρά την κατάργηση του άρθρου 43 του ΠΔ 34/1995 περί καταγ­γελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή, η ως άνω διάταξη του εδ. γ` της § 1 του ΠΔ 34/1995 περί του ότι η καταγγελία αυτή γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της, έχει ακριβώς την ίδια διατύπωση με το εδ. β` του καταργηθέντος άρθρου 43 του ΠΔ, όπως είχε τροποποιηθεί με την § 1 του άρθρου 17 του Ν. 3853/2010, με απάλειψη της προϋποθέσεως που έθετε το καταργηθέν άρθρο περί ελάχιστης χρονικής διάρκειας της μισθώσεως και με απάλειψη της υποχρεώσεως του μισθωτή να καταβάλει στον εκμι­σθωτή αποζημίωση.

Ο Νομοθέτης όμως παρέλειψε κατά την διατύπωση της διατάξεως του εδ. γ` της § 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 περί καταγγελίας της συμβάσεως να διαλάβει στο κείμενό της ότι η καταγγελία αυτή είναι καταγγελία του μισθωτή, όπως επιγράφεται η καταγγελία του άρθρου 43 του ΠΔ 43/1995, την δια­τύπωση του εδ. β` της οποίας επανέλαβε ακριβώς. Σκο­πός του Νομοθέτη δεν ήταν να καταργήσει το ήδη από ετών θεσπισμένο δικαίωμα καταγγελίας μεταμέλειας της συμβάσεως μισθώσεως από τον μισθωτή, αλλά να την καταστήσει λιγότερο επαχθή γι` αυτόν, μη θέτοντας πλέον ως προϋπόθεση της καταγγελίας την ελάχιστη διάρκεια της μισθώσεως, και μην επιβάλλοντας υποχρέωση σε αυτόν να αποζημιώσει τον εκμισθωτή.

Προτί­μησε δε ο Νομοθέτης να καταργήσει με την § 1 εδ. α’ του Ν. 4242/2014 την αυτοτελή διάταξη του άρθρου 43 του ΠΔ34/1995, περί καταγγελίας της συμβάσεως μισθώ­σεως από τον μισθωτή και να την θεσπίσει εκ νέου ως εδ. γ’ της § 1 του άρθρου 13 του Ν. 4242/2014 με τις ανωτέρω διαφοροποιήσεις. Η διάταξη αυτή εναρμονίζεται με τον σκοπό του Νομοθέτη, όπως συνάγεται από την αιτιολογική έκθεση του Ν. 4242/2014 που είναι η προσαρμογή των εμπορικών μισθώσεων στις σύγχρονες απαιτήσεις και η παροχή μεγαλύτε­ρης ελευθερίας στα συμβαλλόμενα μέρη στην διαμόρ­φωση των συμβατικών τους δεσμεύσεων. Η διάταξη του άρθρου 13 § 1 εδ. γ` δεν είναι, για το λόγο που ανα­φέρθηκε, νομοτεχνικά άρτια, πλην όμως δεν καθίσταται μη εφαρμόσιμη από το γεγονός ότι από την άποψη αυτή χωλαίνει (ΕφΑθ 2117/2019 ΕλλΔνη 2019.510).