Αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα: νομικός έλεγχος και διαδικασία

Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026

Η αγορά ή η πώληση ενός ακινήτου είναι σύνθετη διαδικασία. Προϋποθέτει έλεγχο των τίτλων, των βαρών και των κτηματολογικών εγγραφών, τεχνικό έλεγχο, συγκέντρωση δικαιολογητικών και σωστή φορολογική και συμβολαιογραφική προετοιμασία.

Για τον αγοραστή, ο νομικός και ο τεχνικός έλεγχος πρέπει να ολοκληρώνονται πριν από την οριστική δέσμευση ή την καταβολή σημαντικού ποσού. Για τον πωλητή, η έγκαιρη προετοιμασία του φακέλου περιορίζει τις καθυστερήσεις και επιτρέπει να αντιμετωπιστούν εγκαίρως τυχόν προβλήματα του ακινήτου.

Στον οδηγό αυτό παρουσιάζονται ο νομικός έλεγχος, τα βασικά στάδια της αγοραπωλησίας, οι φόροι και τα έξοδα, καθώς και ο ρόλος του δικηγόρου, του συμβολαιογράφου και του μηχανικού.

1. Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου

1.1.  Πώς γίνεται μια αγοραπωλησία ακινήτου;

Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου πραγματοποιείται αποκλειστικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο στη συνέχεια πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο.

Το συμβόλαιο προετοιμάζεται από τον συμβολαιογράφο και ελέγχεται από τους δικηγόρους των συμβαλλομένων μερών (αγοραστή και πωλητή), οι οποίοι είναι παρόντες και κατά την τελική ανάγνωση και υπογραφή του.

Για τη μεταβίβαση ακινήτων απαιτείται πλήθος εγγράφων και γραφειοκρατικών διαδικασιών. Μεταξύ των βασικών απαιτούμενων δικαιολογητικών περιλαμβάνονται:

• Πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο.
• Βεβαίωση μηχανικού «ταυτότητα κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας», για την έκδοση της οποίας καταχωρούνται σε μια ψηφιακή βάση δεδομένων όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για το ακίνητο και τακτοποίηση των αυθαιρεσιών που τυχόν υπάρχουν (βλ. άρθρο 83 παρ. 2 του ν. 4495/2017). Επίσης, χρειάζεται πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ).
• Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας του μεταβιβάζοντος.
• Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας του μεταβιβάζοντος, αν αυτός ασκεί εμπορική δραστηριότητα, αλλά και σε άλλες περιπτώσεις.
• Κτηματογραφικό απόσπασμα.
• Τοπογραφικό διάγραμμα, αν πρόκειται για οικόπεδο.

Εάν η ιδιοκτησία ενός ακινήτου ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα, πολλά από τα ανωτέρω έγγραφα πρέπει να προσκομιστούν πολλαπλώς.

Αφού ολοκληρωθεί το συμβόλαιο, τα έξοδα που σχετίζονται με την καταχώριση της μεταβίβασης του ακινήτου στο κτηματολόγιο βαρύνουν τον αγοραστή. Τα έξοδα αυτά (Αναλογικό Δικαίωμα Δημοσίου, Αναλογικό Δικαίωμα ΤΑΧΔΙΚ, Τέλη κοκ…) υπολογίζονται ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου και είναι περίπου 0,6%. Στην γονική παροχή τα αντίστοιχα έξοδα είναι μεγαλύτερα, περίπου 0,9%.

Στα άμισθα Υποθηκοφυλακεία που λειτουργούν μεταβατικά ως Κτηματολογικά Γραφεία, οι αμοιβές των άμισθων Υποθηκοφυλάκων επιβαρύνονται με ΦΠΑ.

Ο αγοραστής δηλαδή, θα πληρώσει τον συμβολαιογράφο, τα έξοδα μεταγραφής, τον Φόρο Μεταβίβασης ακινήτου, καθώς και τους επαγγελματίες που θα συνεργαστούν μαζί του.

1.2. Έλεγχος του ακινήτου

Πρακτικά, η διαδικασία αρχίζει με την αποστολή των τίτλων του πωλητή στον υποψήφιο αγοραστή, ώστε ο δικηγόρος να ξεκινήσει τον νομικό έλεγχο.

Ο νομικός έλεγχος είναι ο έλεγχος της νομικής κατάστασης του ακινήτου και η επίλυση όλων των νομικών ζητημάτων από την καταβολή της προκαταβολής έως την μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου.

Διακρίνεται από τον «έλεγχο τίτλων», ο οποίος αφορά μονάχα στον έλεγχο των τίτλων του πωλητή και δεν περιλαμβάνει την νομική υποστήριξη του αγοραστή καθ΄ όλη τη διάρκεια της αγοραπωλησίας. Ο έλεγχος τίτλων, παρότι είναι απαραίτητος, αν δεν είναι τμήμα ενός πλήρους νομικού ελέγχου, μπορεί να αποδειχθεί επικίνδυνος, καθώς δημιουργεί στον υποψήφιο αγοραστή την αίσθηση ότι όλα είναι εντάξει, χωρίς να είναι αυτή η πραγματικότητα.

Ορισμένα ζητήματα που μπορεί να ανακύψουν στον νομικό έλεγχο και να έχουν τεράστια οικονομική αξία είναι για παράδειγμα τα εξής:

• Ελαττωματικοί τίτλοι κτήσης.
• Διεκδικήσεις από τρίτους ή από κληρονόμους σε περίπτωση έγερσης αγωγής για την ακύρωση διαθήκης.
• Ύπαρξη βαρών, που ενώ έχουν εγγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο, δεν απεικονίζονται στις κτηματολογικές εγγραφές.
• Λάθη στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας (λ.χ. κατανομή χιλιοστών) που θα δημιουργήσουν πρόβλημα στην κτηματογράφηση ή στην καταχώρηση πράξεων στο κτηματολόγιο.
• Παράνομη δόμηση σε κοινόχρηστους χώρους.
• Σοβαρές πολεοδομικές αυθαιρεσίες σε όλη την οικοδομή.
• Να υπάρχει κάποιο αυθαίρετο παρακολούθημα διαμερίσματος (λ.χ. αποθήκη), η πολεοδομική τακτοποίηση του οποίου απαιτεί τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών.
• Να έχουν οι άλλοι συνιδιοκτήτες εκ της συστάσεως της οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιώματα, τα οποία μειώνουν την αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας (λ.χ. δικαίωμα για την εγκατάσταση εξοπλισμού που προκαλεί θόρυβο ή δυσάρεστες οσμές).
• Να μην προκύπτει από τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας η αποκλειστική χρήση σε δώμα ή ταράτσα.
• Να υπάρχει εγγεγραμμένη κάποια παλιά και ενδεχομένως ξεχασμένη αγωγή σχετικά με το ακίνητο (από συγγενή, γείτονα κτλ…).
• Να υπάρχουν κατασχέσεις και να επίκειται πλειστηριασμός του ακινήτου.

Εκτός από τον νομικό έλεγχο, απαραίτητος είναι και ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου από μηχανικό. Συγκεκριμένα, ο πωλητής θα πληρώσει τον μηχανικό που θα αναλάβει την έκδοση των πιστοποιητικών, που είναι απαραίτητα για το συμβόλαιο και θα αναλάβει την τακτοποίηση ενδεχόμενων πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Ωστόσο, πολλές φορές είναι σκόπιμο ο αγοραστής να προσλάβει και δικό του μηχανικό, ώστε να διασφαλιστεί η ορθότητα του ελέγχου και να αποφευχθούν οι παραλείψεις.

Επιπλέον, ο μηχανικός του αγοραστή ανάλογα με τις συνθήκες της κάθε περίπτωσης μπορεί να εξετάσει:

• Τη στατική επάρκεια και την ασφάλεια της κατασκευής.
• Την ποιότητα της οικοδομής και του εξοπλισμού.
• Την συμμόρφωση με πολεοδομικούς κανονισμούς, δασικούς χάρτες, αρχαιολογικές ζώνες.
• Τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης.

Μετά την ολοκλήρωση του παραπάνω ελέγχου και εφόσον ο αγοραστής είναι ικανοποιημένος με την κατάσταση του ακινήτου, δίνεται μια προκαταβολή και δρομολογείται η υπογραφή του συμβολαίου.

1.3. Τι ισχύει με την προκαταβολή;

Συνήθως μετά τον νομικό έλεγχο δίνεται μια προκαταβολή, η οποία αντιπροσωπεύει ένα μικρό ποσοστό της αξίας του συμφωνηθέντος τιμήματος (1% έως 5%) με την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, όπου αναγράφεται το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος, το χρονοδιάγραμμα υπογραφής του συμβολαίου και άλλοι κρίσιμοι όροι.

Συχνά με την προκαταβολή καλύπτονται τα έξοδα που πρέπει να κάνει ο πωλητής για να ολοκληρωθεί το συμβόλαιο (αμοιβή μηχανικού, πολεοδομικά πρόστιμα κοκ…)

Αν η πώληση δεν ολοκληρωθεί, το ιδιωτικό συμφωνητικό της προκαταβολής θεωρείται άκυρο και το ποσό της προκαταβολής πρέπει να επιστραφεί αυτούσιο. Διαφορετικά, η προκαταβολή μπορεί να αναζητηθεί με βάση τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, αν και δεν αποκλείεται να ζητηθεί αποζημίωση για την ματαίωση της πώλησης με βάση την ευθύνη από διαπραγματεύσεις.

Εάν η προκαταβολή δόθηκε κατά την υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, το οποίο παρέχει τη μεγαλύτερη δυνατή ασφάλεια, τότε ισχύουν οι όροι που καθορίζονται σε αυτό.

Στην περίπτωση αυτή μπορεί να συμφωνηθεί έγκυρα (και να είναι νομικά δεσμευτικό) ότι αν ο αγοραστής αποφασίσει να μην προχωρήσει στην αγορά, ενδέχεται να χάσει το ποσό της προκαταβολής σύμφωνα με τους όρους του προσυμφώνου.

Αντίστοιχα μπορεί να συμφωνηθεί ότι αν η αγοραπωλησία ματαιωθεί με υπαιτιότητα του πωλητή αυτός θα πρέπει να επιστρέψει το τίμημα εις διπλούν, αν και δεν αποκλείεται να ζητηθεί και πρόσθετη αποζημίωση για την ματαίωση της πώλησης με βάση την ευθύνη από διαπραγματεύσεις.

1.4. Πώς καταβάλλεται το συμφωνηθέν τίμημα;

Σύμφωνα με την παράγραφο 8 του άρθρου 20 του ν. 3842/2010 κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.

Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.

Τραπεζικά πρέπει να έχει καταβληθεί λοιπόν, και η συμφωνηθείσα προκαταβολή.

Αν το τίμημα καταβληθεί μέσω τραπεζικού δανεισμού (πιστούμενο τίμημα) τότε ο δικηγόρος του πωλητή θα πρέπει να έχει ελέγξει την προέγκριση της τράπεζας και να λάβει όλα τα απαραίτητα μέτρα για την εξασφάλιση των συμφερόντων του πωλητή, ο οποίος θα εισπράξει το τίμημα σε μεταγενέστερο χρόνο από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.

1.5. «Πόθεν έσχες» (τεκμήριο δαπάνης) αγοραστή

Σύμφωνα με το άρθρο  32 του Κώδικα φορολογίας εισοδήματος ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου (φορολογικού κατοίκου Ελλάδας) λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για αγορά ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών. Ως τίμημα αγοράς θεωρείται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.

Έτσι, αν ο αγοραστής δεν μπορεί να δικαιολογήσει από τα εισοδήματά του (ή από κάποιο δάνειο) το τίμημα της αγοραπωλησίας, τότε θα φορολογηθεί για το τεκμαρτό του εισόδημα, το οποίο θα προκύψει από τις δαπάνες διαβίωσης του φορολογούμενου.

Για παράδειγμα, σε μια γνωστή υπόθεση των τελευταίων ετών η φορολογική αρχή απέρριψε το αίτημα του φορολογουμένου για κάλυψη του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου με εισόδημα από μεταβίβαση κρυπτονομισμάτων, γιατί κατά την κρίση της δεν πιστοποιούνταν ούτε η προέλευση και ο χρόνος κατάθεσης του κεφαλαίου για την αγορά των κρυπτονομισμάτων ούτε και ο χρόνος ρευστοποίησης αυτών.

Τα παραπάνω δεν ισχύουν αν ο φορολογούμενος αποδεικνύει ανάλωση κεφαλαίου από κάθε πηγή που αποδεδειγμένα έχει φορολογηθεί κατά τα προηγούμενα έτη ή νόμιμα έχει απαλλαγεί από τον φόρο.

Εναλλακτικά, ένας συνηθισμένος τρόπος κάλυψης του τεκμηρίου είναι η δωρεά από γονείς προς τέκνα.

Το αφορολόγητο ποσό στους δικαιούχους της 1ης κατηγορίας, ανέρχεται σήμερα σε οχτακόσιες χιλιάδες (800.000€) ευρώ από εκατόν πενήντα χιλιάδες (150.000€) ευρώ που ίσχυε παλαιότερα. Μάλιστα, το μέτρο αφορά τις δωρεές και γονικές παροχές τόσο σε περιουσιακά στοιχεία όσο και σε μετρητά. Όμως, πρέπει να δίνεται προσοχή στα εξής:

α) Το τεκμήριο για τη δωρεά χρηματικών ποσών δεν έχει καταργηθεί και πρέπει να αναγράφεται στην φορολογική δήλωση και να δικαιολογείται είτε από τα φορολογικά αποταμιεύματα του δωρητή (ανάλωση κεφαλαίου προηγουμένων χρήσεων) είτε από τα εισοδήματα που δηλώνει το συγκεκριμένο φορολογικό έτος.

β) Η δωρεά χρηματικών ποσών προς τα ως άνω πρόσωπα, πρέπει να διενεργείται με μεταφορά μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.

1.6. Πώς φορολογείται η αγορά ενός ακινήτου;

Θεωρητικά οι αγοραπωλησίες επί ακινήτων επιβαρύνονται με:

• Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.) ύψους 3%

Ο εν λόγω φόρος υπολογίζεται με βάση το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Αν το τίμημα αυτό είναι κατώτερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας.

Συγκεκριμένα, πριν από κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης στη Φορολογική Διοίκηση. Η δήλωση συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη στην πλατφόρμα myPROPERTY της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.

• Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) ύψους 24%
• Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων (Φ.Υ.Α.), ύψους 15%

Ως υπεραξία προσδιορίζεται η διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική αξία του χρόνου αγοράς του ακινήτου και του τιμήματος που δηλώνεται στο συμβόλαιο, ενώ υπολογίζονται και κάποιες μειώσεις με βάση τα έτη διατήρησης του ακινήτου στην κυριότητα του πωλητή.

Ωστόσο, τόσο ο Φ.Π.Α. όσο ο και Φόρος Υπεραξίας βρίσκονται σε αναστολή και εκτιμάται πως η αναστολή τους θα συνεχιστεί, καθώς καμία κυβέρνηση δεν επιθυμεί την καθίζηση της αγοράς των ακινήτων.

Συγκεκριμένα, με τα ισχύοντα κατά την τελευταία ενημέρωση του άρθρου, η εφαρμογή του ΦΠΑ στις παραδόσεις νεόδμητων ακινήτων από κατασκευαστές που έχουν υπαχθεί στο καθεστώς αναστολής παραμένει σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, οπότε επιβάλλεται φόρος μεταβίβασης. Η φορολόγηση της υπεραξίας από τη μεταβίβαση ακίνητης περιουσίας παραμένει επίσης σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.

1.7. Τι είναι η απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον ΦΜΑ;

Σύμφωνα με τον ισχύοντα Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης οι συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο, μέρος συμφώνου συμβίωσης ή ενήλικο άγαμο, εφόσον πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις σχετικά με τα ακίνητα που ανήκουν στον αγοραστή, στον σύζυγο ή στο άλλο μέρος του συμφώνου συμβίωσης και στα ανήλικα τέκνα τους. Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής για αγορά κατοικίας είναι η εξής:

Από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.

Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ. 

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.

Δικαιούχοι της απαλλαγής είναι  Έλληνες, πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες καθώς επίσης και πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα και πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.

Για τη χορήγηση όμως της απαλλαγής απαιτείται ο αγοραστής να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα  ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν εντός προθεσμίας δύο ετών από την αγορά.

2. Ο ρόλος των επαγγελματιών στις αγοραπωλησίες ακινήτων

2.1. Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός και επιλέγεται από τον αγοραστή. Είναι υπεύθυνος για τη σύνταξη του νομικά δεσμευτικού συμβολαίου αγοραπωλησίας και για τη διασφάλιση ότι η συναλλαγή συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις της ελληνικής νομοθεσίας.

Αν και ο συμβολαιογράφος παρέχει τις απαραίτητες νομικές πληροφορίες και στα δύο μέρη, ο ρόλος του είναι κυρίως διαδικαστικός και αμερόληπτος. Λειτουργεί ως εκπρόσωπος της ελληνικής πολιτείας, διασφαλίζοντας την εγκυρότητα της μεταβίβασης, χωρίς να ενεργεί ως νομικός σύμβουλος ή προστάτης των συμφερόντων του αγοραστή ή του πωλητή.

2.2. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Ο δικηγόρος, στο πλαίσιο του νόμου, ενεργεί αποκλειστικά προς το συμφέρον του εντολέα του. Αυτό καθιστά απαραίτητη τη νομική εκπροσώπηση και για τα δύο μέρη, ώστε να διασφαλίσουν τα ατομικά τους συμφέροντα κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας.

Ο δικηγόρος του αγοραστή είναι επιφορτισμένος με τον πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου, ενώ ο δικηγόρος του πωλητή οφείλει αφενός να διασφαλίσει την είσπραξη του τιμήματος και αφετέρου να συμπράξει για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του πωλητή.

Ο δικηγόρος του αγοραστή είναι ο μοναδικός από τους επαγγελματίες που εμπλέκονται στην συναλλαγή, ο οποίος δεν έχει ως πρωταρχικό του μέλημα την ολοκλήρωσή της, αλλά οφείλει να ενημερώσει πλήρως και να συμβουλεύσει τον εντολέα του να μην προχωρήσει σε αυτή, αν υπάρχουν κίνδυνοι. Το ίδιο ισχύει και για τον μηχανικό του αγοραστή.

2.3. Ποιος είναι ο ρόλος του μηχανικού στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;

Όπως ήδη αναφέρθηκε, ο ρόλος του μηχανικού του πωλητή είναι, στο πλαίσιο του νόμου, να καταστήσει τη συναλλαγή εφικτή, φροντίζοντας για την τακτοποίηση πολεοδομικών ζητημάτων.

Αντίθετα, ο μηχανικός του αγοραστή έχει ως πρωταρχικό μέλημα την προστασία του συμφέροντος του εντολέα του. Ο έλεγχός του επικεντρώνεται στην αποκάλυψη πιθανών κινδύνων που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αξία και την εκμετάλλευση του ακινήτου και στην επισήμανση τυχόν κρυφών ελαττωμάτων, ώστε ο αγοραστής να λάβει μια πλήρως ενημερωμένη απόφαση πριν από την αγορά.

3. Διορθώσεις στο κτηματολόγιο και ορολογία

Ορισμένες φορές υπάρχουν σφάλματα στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, τα οποία πρέπει να διορθωθούν πριν από μια αγοραπωλησία.

Σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 2664/1998 ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, να προβαίνει στη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών, ιδίως σε περίπτωση λανθασμένης αναγραφής στα κτηματολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνομική ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα με αποδεικτική ως προς τα στοιχεία αυτά ισχύ, καθώς επίσης και στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, εφόσον το σφάλμα στην καταχώριση προκύπτει κατά τρόπον αναμφισβήτητο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Η αίτηση για τη διόρθωση καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.

Στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών, το πρόδηλο σφάλμα μπορεί να αφορά σε οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως στον δικαιούχο, στο δικαίωμα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο.

Τα προηγούμενα χρόνια είχαν παρατηρηθεί μεγάλες καθυστερήσεις στην επεξεργασία αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων από τα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία, αλλά η κατάσταση πλέον, έχει βελτιωθεί αισθητά.

Διαφορετική σε σχέση με τα παραπάνω είναι η περίπτωση των εσφαλμένων πρώτων εγγραφών. Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής, μπορεί να ζητηθεί, με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, η αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση, ολικά ή μερικά, της πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2664/1998).

Αν όμως, το δικαίωμα που καταχωρίστηκε στην αρχική εγγραφή έχει μεταβιβαστεί, αλλοιωθεί, επιβαρυνθεί ή καταργηθεί δυνάμει δικαιοπραξίας ή δικαστικής απόφασης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, η διόρθωση της αρχικής εγγραφής δεν απαιτείται να γίνει με αμετάκλητη δικαστική απόφαση (άρθρο 6 παρ. 4 ν. 2664/1998).

Η έγκαιρη εξέταση των τίτλων, των κτηματολογικών εγγραφών και της τεχνικής κατάστασης του ακινήτου επιτρέπει στα μέρη να γνωρίζουν τα πραγματικά δεδομένα πριν από την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Το δικηγορικό μας γραφείο παρέχει νομική υποστήριξη σε αγοραστές και πωλητές, από τον έλεγχο του ακινήτου και των όρων της συμφωνίας έως την υπογραφή και την καταχώριση του συμβολαίου.