Με το άρθ. 13 του ν. 4242/2014 (ΦΕΚ 50 Α/28.2.2014) επήλθαν σημαντικές αλλαγές στις ρυθμίσεις των εμπορικών μισθώσεων που υπάγονται στο πεδίο εφαρμογής του Π.Δ. 34/1995.

Η πιο σημαντική αλλαγή που επέφερε ο ν. 4242/2014, αφορά στη διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων, οι οποίες, σύμφωνα με το άρθρο 13 παρ. 1 εδ. β’ του ν. 4242/2014, ισχύουν για τρία (3) έτη, ακόμη και αν έχουν συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο.

Επομένως, η συνομολόγηση μίσθωσης για χρονικό διάστημα μικρότερο από τρία έτη μετατρέπεται από το νόμο σε μίσθωση με διάρκεια τριών ετών, ανεξαρτήτως της θέλησης των συμβληθέντων, και δεν εφαρμόζεται η διάταξη του άρθρ. 608§1 ΑΚ, σύμφωνα με την οποία η μίσθωση που συνομολογήθηκε για ορισμένο χρόνο λήγει μόλις περάσει αυτός ο χρόνος, χωρίς να απαιτείται τίποτε άλλο. Οι συμβαλλόμενοι μπορεί να συμφωνήσουν διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, οπότε ο σχετικός όρος είναι ισχυρός και δεσμεύει τους συμβαλλομένους. Ο μισθωτής δεν έχει πλέον τη δυνατότητα να καταγγείλει τη μίσθωση λόγω μεταμέλειας, με βάση το άρθ. 43 του π.δ. 34/1995, αφού η διάταξη αυτή δεν ισχύει πλέον για τις νέες μισθώσεις (βλ. Κατράς Ι., Οι εμπορικές μισθώσεις μετά το ν. 4242/2014, σελ. 20-22).

Σύμφωνα με το άρθρο 1 παρ. 2 του ν. 4242/2014, η καταγγελία των εμπορικών μισθώσεων, από τον εκμισθωτή ή το μισθωτή, γίνεται εγγράφως και η μίσθωση λύνεται τρεις (3) μήνες από την κοινοποίησή της. Πρόωρη λύση της σύμβασης επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία, η οποία θα πρέπει να αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας. Σημειώνεται ότι δεν καταργείται η δυνατότητα της καταγγελίας της μίσθωσης για σπουδαίο λόγο, κατά τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα.

Όσον αφορά την καταγγελία της μίσθωσης για ιδιόχρηση, με τις νέες ρυθμίσεις προβλέπεται ότι: «Η παρ. 1 του άρθρου 16 του π.δ. 34/1995 αντικαθίσταται ως εξής: 1. Ο εκμισθωτής μπορεί μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, και σε κάθε περίπτωση όχι προτού περάσουν δεκαοκτώ (18) μήνες [ή ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2 του παρόντος εννέα (9) μήνες] από την έναρξη της μίσθωσης, να καταγγείλει τη μίσθωση για την άσκηση στο μίσθιο των δραστηριοτήτων του άρθρου 1 περιπτώσεις α’ έως γ’ ή, ως προς τις μισθώσεις του άρθρου 2, των δραστηριοτήτων κατά το άρθρο αυτό από τον ίδιο, τον κύριο, τα τέκνα ή σύζυγό τους (ιδιόχρηση).».

Επίσης, στην περίπτωση της καταγγελίας της μίσθωσης για ανοικοδόμηση του μισθίου, η παρ. 1 του άρθρου 23 του π.δ. 34/1995 αντικαταστάθηκε ως εξής: «1. Ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ανοικοδόμηση του μισθίου από αυτόν ή τον κύριο του μισθίου: α) Μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου, εκτός αν ο χρόνος αυτός υπερβαίνει την εξαετία, οπότε η καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να γίνει μετά την πάροδο έξι (6) ετών από την έναρξη της μίσθωσης. β) Μετά την πάροδο δεκαοκτώ (18) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης σε περίπτωση που ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από δεκαοκτώ (18) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια. γ) Μετά την πάροδο εννέα (9) μηνών από την έναρξη της μίσθωσης, στις περιπτώσεις του άρθρου 2 του παρόντος, αν ο συμβατικός χρόνος της μίσθωσης είναι μικρότερος από εννέα (9) μήνες ή η μίσθωση έχει αόριστη διάρκεια.».

Περαιτέρω, με το άρθρο 13 § 2δ του ν. 4242/2014 αντικαταστάθηκαν οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθ. 29 του π.δ. 14/1995 και ορίζεται πλέον ότι ο εκμισθωτής οφείλει στον μισθωτή ως αποζημίωση, στην μεν περίπτωση της καταγγελίας για ιδιόχρηση, το κατά το χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα οκτώ (8) μηνών, στη δε περίπτωση της καταγγελίας λόγω ανοικοδόμησης, το κατά τον χρόνο της καταγγελίας καταβαλλόμενο μίσθωμα έξι (6) μηνών.

Σημειώνεται, επίσης, ότι οι παράγραφοι 1 και 2 του άρθρου 30 του π.δ. 34/ 1995 αντικαταστάθηκαν ως εξής: «1. Η αποζημίωση κατά την πρώτη παράγραφο του προηγούμενου άρθρου στην καταγγελία για ιδιόχρηση είναι ίση με δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα, αν ασκηθεί στο μίσθιο μέσα σε ένα (1) έτος από την απόδοσή του, επιχείρηση όμοια με την ασκούμενη από τον μισθωτή, εκτός αν το μίσθιο από την κατασκευή είναι προορισμένο για την ίδια χρήση. 2. Το δικαστήριο μπορεί να αυξήσει το ποσό της αποζημίωσης μέχρι είκοσι (20) μηνιαία μισθώματα με τις προϋποθέσεις της δεύτερης παραγράφου του προηγούμενου άρθρου.»

Αλλαγές πραγματοποιήθηκαν και στην παράγραφο 2 του άρθρου 29 του π.δ. 34/ 1995, σύμφωνα με την οποία το δικαστήριο δύναται, μετά από αίτηση του μισθωτή, να αυξήσει το ποσό αποζημίωσης, στην καταγγελία για ιδιόχρηση, μέχρι δεκαπέντε (15) μηνιαία μισθώματα και στην καταγγελία για ανοικοδόμηση, μέχρι εννέα (9) μηνιαία μισθώματα, αφού εκτιμήσει: «…τις ειδικές συνθήκες και ιδίως τις δαπάνες για τη μεταστέγαση του μισθωτή, το χρόνο που λειτουργεί η επιχείρηση στο μίσθιο, τις τυχόν οφειλόμενες από το μισθωτή αποζημιώσεις στο προσωπικό του από την καταγγελία της εργασιακής σχέσης, καθώς και τον υπολειπόμενο χρόνο που αυτός είχε το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο…».

Τέλος, με το άρθρο 13 παρ. 3 του ν. 4242/2014 καταργήθηκαν τα άρθρα 60 και 61 του π.δ. 34/1995, που αφορούσαν την υποχρέωση του μισθωτή στην καταβολή αποζημίωσης ως άυλης εμπορικής αξίας λόγω συμπλήρωσης 12ετίας και τις εξαιρέσεις από αυτή.

Ελευθερία Αγγελούδη,

Ασκούμενη Δικηγόρος