Η μίσθωση ακινήτου είναι από τις πιο συνηθισμένες συμβάσεις της καθημερινής και της επιχειρηματικής ζωής. Παρά τη συχνότητά της, γεννά τακτικά διαφορές: καθυστέρηση μισθωμάτων, πρόωρη αποχώρηση του μισθωτή, διαφωνίες για την αναπροσαρμογή του μισθώματος, ζητήματα κατά τη λήξη της σύμβασης. Το νομικό πλαίσιο διαφέρει ουσιωδώς ανάλογα με το αν πρόκειται για μίσθωση κατοικίας ή για επαγγελματική ή εμπορική μίσθωση, γι’ αυτό και η ορθή κατάταξη της σύμβασης είναι το πρώτο βήμα σε κάθε υπόθεση.
Στο παρόν κείμενο παρουσιάζονται συνοπτικά οι βασικοί κανόνες που διέπουν τις αστικές και τις εμπορικές μισθώσεις, οι δυνατότητες καταγγελίας κάθε πλευράς και η διαδικασία της διαταγής απόδοσης μισθίου, όπως αυτή ισχύει μετά τις πρόσφατες νομοθετικές μεταβολές. Η παρουσίαση είναι γενική και δεν υποκαθιστά την εξέταση της συγκεκριμένης σύμβασης και των πραγματικών περιστατικών κάθε υπόθεσης.
Περιεχόμενα
- Μισθώσεις ακινήτων με μια ματιά
- Αστική μίσθωση και μίσθωση κατοικίας
- Εμπορική και επαγγελματική μίσθωση
- Διαταγή απόδοσης μισθίου και οφειλόμενα μισθώματα
- Συχνές ερωτήσεις
Μισθώσεις ακινήτων με μια ματιά
- Η μίσθωση κύριας κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη.
- Οι νέες εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις έχουν επίσης ελάχιστη τριετή διάρκεια.
- Για το 2026, η αναπροσαρμογή των εμπορικών μισθωμάτων δεν μπορεί κατά κανόνα να υπερβεί το 3% επί του μισθώματος του 2025.
- Η διαταγή απόδοσης μισθίου λόγω οφειλών προϋποθέτει έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης και προηγούμενη εξώδικη όχληση.
- Από το 2026, διαταγή απόδοσης μπορεί να ζητηθεί και λόγω λήξης της μίσθωσης, με τήρηση ειδικών προθεσμιών.
- Από την 1η Μαΐου 2026, η διαταγή εκδίδεται από δικηγόρο που ορίζεται από τον ειδικό κατάλογο του αρμόδιου Πρωτοδικείου.
Αστική μίσθωση: μίσθωση κατοικίας
Οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ρυθμίζονται σήμερα από τις γενικές διατάξεις του Αστικού Κώδικα για τη μίσθωση πράγματος (άρθρα 574 επ. ΑΚ), με μία σημαντική εξαίρεση που διατηρήθηκε από το προγενέστερο προστατευτικό καθεστώς: τη διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του Ν. 1703/1987, όπως αντικαταστάθηκε με τον Ν. 2235/1994.
Ελάχιστη τριετής διάρκεια
Σύμφωνα με τη διάταξη αυτή, η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη, ακόμη και αν έχει συμφωνηθεί για μικρότερο ή για αόριστο χρόνο. Η ρύθμιση είναι αναγκαστικού δικαίου και δεσμεύει και τα δύο μέρη: αν συμφωνήθηκε διάρκεια μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία έτη. Αν συμφωνήθηκε μεγαλύτερη, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια.
Η δέσμευση αυτή έχει πρακτικές συνέπειες και για τις δύο πλευρές. Ο εκμισθωτής δεν μπορεί, χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο, να απαιτήσει από τον μισθωτή να αποχωρήσει πριν από τη λήξη της μίσθωσης. Αντίστοιχα, ο μισθωτής που εγκαταλείπει το μίσθιο πριν από τη λήξη της μίσθωσης χωρίς να συντρέχει νόμιμος ή συμβατικός λόγος παραμένει, κατ’ αρχήν, υπόχρεος για τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της, με την επιφύλαξη όσων προβλέπει το άρθρο 596 ΑΚ για τυχόν ωφέλεια του εκμισθωτή από διαφορετική αξιοποίηση του μισθίου. Σύντμηση της νόμιμης τριετίας είναι δυνατή με νεότερη συμφωνία, η οποία πρέπει να απέχει τουλάχιστον έξι μήνες από την κατάρτιση της μίσθωσης και να αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο.
Βασικά δικαιώματα και υποχρεώσεις
Ο εκμισθωτής οφείλει να παραδώσει το μίσθιο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση και να το διατηρεί κατάλληλο καθ’ όλη τη διάρκεια της μίσθωσης. Ο μισθωτής οφείλει να καταβάλλει εμπρόθεσμα το μίσθωμα, να κάνει καλή χρήση του μισθίου και να το αποδώσει κατά τη λήξη της μίσθωσης στην κατάσταση που το παρέλαβε, με την επιφύλαξη της συνήθους φθοράς.
Στην πράξη, η έγγραφη αποτύπωση των συμφωνιών, ιδίως ως προς την κατάσταση του μισθίου κατά την παράδοση, την κατανομή των δαπανών και τους όρους επιστροφής ή κατάπτωσης της εγγύησης, προλαμβάνει μεγάλο μέρος των μεταγενέστερων διαφορών. Υπενθυμίζεται επίσης ότι η μίσθωση δηλώνεται ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ με Δήλωση Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης.
Καταγγελία πριν από τη λήξη της μίσθωσης
Η πρόωρη λύση ή καταγγελία της μίσθωσης μπορεί να επέλθει με νεότερη συμφωνία των μερών ή όταν συντρέχει νόμιμος ή συμβατικός λόγος καταγγελίας, καθώς και, υπό προϋποθέσεις, σπουδαίος λόγος.
Ο μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, ενδεικτικά, όταν: (α) δεν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στον συμφωνημένο χρόνο ή του αφαιρέθηκε στη συνέχεια, υπό τις προϋποθέσεις του άρθρου 585 ΑΚ, (β) λόγω πραγματικών ή νομικών ελαττωμάτων ή έλλειψης συμφωνημένων ιδιοτήτων, εφόσον συντρέχουν οι νόμιμες προϋποθέσεις των άρθρων 576 επ. ΑΚ, και (γ) από τη χρήση του μισθίου απειλείται σοβαρός κίνδυνος για την υγεία του ίδιου ή των συνοικούντων με αυτόν, ακόμη και αν γνώριζε τις επικίνδυνες συνθήκες κατά την κατάρτιση της σύμβασης (588 ΑΚ).
Ο εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει τη μίσθωση, ενδεικτικά, όταν: (α) ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί την προσήκουσα συμπεριφορά απέναντι στους λοιπούς ενοίκους (594 ΑΚ), και (β) ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή ολόκληρου ή μέρους του μισθώματος, με τήρηση των προϋποθέσεων και προθεσμιών του άρθρου 597 ΑΚ.
Εμπορική μίσθωση: μίσθωση επαγγελματικής στέγης
Οι εμπορικές και επαγγελματικές μισθώσεις που εμπίπτουν στο π.δ. 34/1995 ρυθμίζονται σήμερα κατά κύριο λόγο από το άρθρο 13 του Ν. 4242/2014, το οποίο μετέβαλε ουσιωδώς το προϊσχύσαν καθεστώς για τις μισθώσεις που συνάπτονται από τις 28-2-2014 και εφεξής. Οι νέες αυτές μισθώσεις διέπονται από τους συμβατικούς όρους τους, τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα και όσες διατάξεις του π.δ. 34/1995 δεν εξαιρέθηκαν ρητά.
Διάρκεια και λύση
Η πιο σημαντική ρύθμιση αφορά τη διάρκεια: οι νέες εμπορικές μισθώσεις ισχύουν για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκαν για βραχύτερο ή αόριστο χρόνο. Η τριετία είναι ο ελάχιστος δεσμευτικός χρόνος και για τα δύο μέρη. Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν μεγαλύτερη διάρκεια, οπότε ισχύει η συμφωνημένη.
Η τριετής ή η τυχόν μεγαλύτερη συμφωνημένη διάρκεια δεσμεύει τα μέρη και δεν παρέχεται γενικό δικαίωμα αναιτιώδους πρόωρης καταγγελίας. Όταν υφίσταται δικαίωμα καταγγελίας, αυτή γίνεται εγγράφως και τα έννομα αποτελέσματά της επέρχονται μετά την πάροδο τριών μηνών από την κοινοποίησή της. Πρόωρη λύση της σύμβασης είναι επίσης δυνατή με νεότερη συμφωνία, αποδεικνυόμενη με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας, καθώς και, υπό προϋποθέσεις, με καταγγελία για σπουδαίο λόγο.
Σημειώνεται ότι η λεγόμενη «καταγγελία μεταμέλειας» του μισθωτή, που προβλεπόταν στο άρθρο 43 π.δ. 34/1995, δεν εφαρμόζεται στις νέες μισθώσεις, αφού η σχετική διάταξη περιλαμβάνεται στα άρθρα που εξαιρέθηκαν με τον Ν. 4242/2014. Για τις παλαιότερες μισθώσεις, που εξακολουθούν να διέπονται από το προϊσχύσαν καθεστώς, τα ζητήματα διάρκειας και καταγγελίας κρίνονται με βάση τον χρόνο κατάρτισής τους και τις τότε εφαρμοζόμενες διατάξεις.
Καταγγελία για ιδιόχρηση και ανοικοδόμηση
Για τις παλαιότερες μισθώσεις στις οποίες εξακολουθούν να εφαρμόζονται οι σχετικές διατάξεις του π.δ. 34/1995, ο εκμισθωτής μπορεί, υπό προϋποθέσεις, να καταγγείλει τη μίσθωση για ιδιόχρηση ή για ανοικοδόμηση του μισθίου. Στην περίπτωση αυτή οφείλει στον μισθωτή αποζημίωση: το καταβαλλόμενο κατά τον χρόνο της καταγγελίας μίσθωμα οκτώ μηνών επί καταγγελίας για ιδιόχρηση και έξι μηνών επί καταγγελίας για ανοικοδόμηση, με δυνατότητα δικαστικής αύξησης των ποσών αυτών υπό τις προϋποθέσεις του νόμου.
Αναπροσαρμογή μισθώματος
Η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις καθορίζεται κατ’ αρχήν από τη συμφωνία των μερών, συνήθως με ρήτρα ετήσιας τιμαριθμικής ή ποσοστιαίας αύξησης. Ελλείψει σχετικής συμφωνίας εφαρμόζονται οι ειδικές διατάξεις του π.δ. 34/1995, ενώ, υπό τις προϋποθέσεις του νόμου, είναι δυνατή και η δικαστική αναπροσαρμογή κατά τις γενικές διατάξεις.
Ειδικά για το έτος 2026, με την επιφύλαξη των εξαιρέσεων που προβλέπει ο νόμος, η αναπροσαρμογή του μισθώματος στις εμπορικές μισθώσεις του π.δ. 34/1995 δεν μπορεί να υπερβεί το 3% επί του μισθώματος του έτους 2025. Το μέτρο έχει παραταθεί επανειλημμένα σε ετήσια βάση.
Κατά την κατάρτιση ή ανανέωση μιας εμπορικής μίσθωσης είναι σκόπιμο να ελέγχεται το εκάστοτε ισχύον καθεστώς, καθώς ο περιορισμός αφορά την αναπροσαρμογή υφιστάμενης μίσθωσης και όχι το μίσθωμα που συμφωνείται ελεύθερα σε νέα σύμβαση.
Έξωση και οφειλόμενα μισθώματα: η διαταγή απόδοσης μισθίου
Όταν ο μισθωτής καθυστερεί την καταβολή του μισθώματος, ο εκμισθωτής έχει κατ’ αρχήν δύο βασικές διαδικαστικές οδούς: την αγωγή απόδοσης του μισθίου και την ταχύτερη διαδικασία της διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου (άρθρα 637 επ. ΚΠολΔ), η οποία εκδίδεται χωρίς συζήτηση στο ακροατήριο.
Προϋποθέσεις έκδοσης λόγω καθυστέρησης μισθώματος
Για την έκδοση διαταγής απόδοσης λόγω καθυστέρησης του μισθώματος από δυστροπία απαιτείται, σωρευτικά: (α) η έναρξη της μίσθωσης να αποδεικνύεται εγγράφως και (β) να έχει επιδοθεί στον μισθωτή, με δικαστικό επιμελητή, έγγραφη εξώδικη όχληση τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Η όχληση πρέπει να είναι σαφής και ορισμένη ως προς τα οφειλόμενα μισθώματα. Ελλείψεις στο περιεχόμενό της μπορεί να οδηγήσουν σε ακύρωση της διαταγής.
Αν ο μισθωτής καταβάλει τα οφειλόμενα εντός του δεκαπενθημέρου και το αποδείξει εγγράφως, η έκδοση της διαταγής αποκλείεται, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία, οπότε νέα όχληση δεν απαιτείται.
Στην ίδια αίτηση μπορεί να σωρευθεί και αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινόχρηστων δαπανών, τελών και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως. Η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Η αναγκαστική εκτέλεση και η αποβολή του μισθωτή μπορεί, κατά κανόνα, να επισπευσθεί μετά την πάροδο είκοσι ημερών από την επίδοση στον μισθωτή αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση και ισχύει και κατά υπομισθωτών ή τρίτων που κατέχουν το μίσθιο για λογαριασμό του μισθωτή.
Άμυνα του μισθωτή
Ο μισθωτής κατά του οποίου εκδόθηκε διαταγή απόδοσης μπορεί να ασκήσει ανακοπή εντός δεκαπέντε εργάσιμων ημερών από την επίδοσή της, προβάλλοντας λόγους ουσιαστικού ή δικονομικού δικαίου, όπως εξόφληση της οφειλής ή ελαττώματα της προηγηθείσας όχλησης. Η άσκηση της ανακοπής δεν αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση. Ο μισθωτής μπορεί, όμως, να ζητήσει αναστολή μέχρι την έκδοση απόφασης επί της ανακοπής.
Διαταγή απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης
Από το 2026 η διαταγή απόδοσης μπορεί να ζητηθεί όχι μόνο λόγω καθυστέρησης μισθώματος από δυστροπία, αλλά και λόγω παρέλευσης του συμφωνημένου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης. Στην περίπτωση αυτή πρέπει να αποδεικνύονται εγγράφως τόσο η έναρξη όσο και η λήξη της μίσθωσης και να έχουν τηρηθεί οι ειδικές προϋποθέσεις προηγούμενης όχλησης.
Σε μίσθωση ορισμένου χρόνου απαιτείται επίδοση εξώδικης πρόσκλησης για απόδοση του μισθίου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη συμφωνημένη λήξη. Αν μίσθωση ορισμένου χρόνου εξακολούθησε μετά τη λήξη της και κατέστη αορίστου χρόνου, η πρόσκληση πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης για έκδοση της διαταγής.
Στην τελευταία αυτή περίπτωση προβλέπεται και μεγαλύτερο χρονικό περιθώριο πριν από την αναγκαστική εκτέλεση, η οποία μπορεί να αρχίσει μετά την πάροδο δύο μηνών από την επίδοση της διαταγής. Η νέα διαδικασία καθιστά ιδιαίτερα σημαντικό τον έγκαιρο προγραμματισμό των ενεργειών του εκμισθωτή ήδη πριν από τη λήξη της μίσθωσης.
Έκδοση της διαταγής από δικηγόρο
Από την 1η Μαΐου 2026 οι αιτήσεις για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου δεν κρίνονται πλέον από δικαστή, αλλά ανατίθενται σε δικηγόρο εγγεγραμμένο στον ειδικό κατάλογο του οικείου Πρωτοδικείου. Ο δικηγόρος ορίζεται σύμφωνα με τη διαδικασία του νόμου και δεν επιλέγεται από τον αιτούντα.
Η μεταφορά της αρμοδιότητας αυτής έχει επιφέρει και πρόσθετο κόστος στη διαδικασία, καθώς προβλέπεται ειδικό γραμμάτιο για την έκδοση της διαταγής, το ύψος του οποίου διαφοροποιείται ανάλογα με το αν η αίτηση αφορά μόνο την απόδοση του μισθίου ή αν σωρεύεται και χρηματική απαίτηση.
Συχνές ερωτήσεις
Μπορεί ο ιδιοκτήτης να μου ζητήσει να φύγω από την κατοικία πριν συμπληρωθούν τρία χρόνια;
Κατά κανόνα όχι. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για τρία έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκε μικρότερη ή αόριστη διάρκεια. Πρόωρη λύση ή καταγγελία μπορεί, όμως, να επέλθει όταν συντρέχει νόμιμος ή συμβατικός λόγος, όπως η καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος ή η κακή χρήση του μισθίου, καθώς και με νεότερη συμφωνία των μερών.
Αν φύγω από το μισθωμένο σπίτι πριν από τα τρία χρόνια, τι οφείλω;
Ο μισθωτής που εγκαταλείπει το μίσθιο πριν από τη λήξη της μίσθωσης χωρίς νόμιμο ή συμβατικό λόγο παραμένει, κατ’ αρχήν, υπόχρεος για τα μισθώματα μέχρι τη λήξη της. Από την οφειλή λαμβάνεται υπόψη τυχόν ωφέλεια του εκμισθωτή από διαφορετική αξιοποίηση του μισθίου. Διαφορετικά μπορεί να συμφωνηθεί πρόωρη λύση της μίσθωσης με τον εκμισθωτή.
Πόσο μπορεί να αυξηθεί το ενοίκιο επαγγελματικού χώρου το 2026;
Για τις εμπορικές μισθώσεις που εμπίπτουν στο π.δ. 34/1995, η αναπροσαρμογή του μισθώματος για το 2026 δεν μπορεί, κατά κανόνα, να υπερβεί το 3% επί του μισθώματος του 2025, ακόμη και αν συμβατική ρήτρα προβλέπει μεγαλύτερη αύξηση. Ο νόμος προβλέπει ορισμένες εξαιρέσεις. Ο περιορισμός δεν αφορά το αρχικό μίσθωμα που συμφωνείται ελεύθερα σε νέα μίσθωση.
Πόσο γρήγορα γίνεται η έξωση για απλήρωτα ενοίκια;
Η διαταγή απόδοσης μισθίου είναι σημαντικά ταχύτερη από την αγωγή, καθώς εκδίδεται χωρίς συζήτηση στο ακροατήριο. Προϋποθέτει έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης και επίδοση εξώδικης όχλησης με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Από τον Μάιο του 2026 η διαταγή εκδίδεται από δικηγόρο που ορίζεται σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία. Ο συνολικός χρόνος εξαρτάται από την πορεία της διαδικασίας έκδοσης και από το αν ο μισθωτής ασκήσει ανακοπή ή ζητήσει αναστολή.
Μπορώ να ζητήσω με την ίδια διαδικασία και τα οφειλόμενα ενοίκια;
Ναι. Στην αίτηση για διαταγή απόδοσης μπορεί να σωρευθεί αίτημα καταβολής των οφειλόμενων μισθωμάτων, κοινοχρήστων και λογαριασμών κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται εγγράφως.
Σχετικά άρθρα και υπηρεσίες
- Νομικές υπηρεσίες στο δίκαιο ακινήτων
- Αστικές μισθώσεις ακινήτων
- Βασικά σημεία της νομοθεσίας περί εμπορικών μισθώσεων
- Καταγγελία μεταμέλειας μισθωτή στις εμπορικές μισθώσεις
Χρειάζεστε νομική υποστήριξη για μίσθωση ακινήτου;
Κάθε μισθωτική διαφορά κρίνεται με βάση το περιεχόμενο της συγκεκριμένης σύμβασης, τον χρόνο κατάρτισής της και τα πραγματικά περιστατικά. Αν αντιμετωπίζετε ζήτημα σχετικό με μίσθωση κατοικίας ή επαγγελματικού χώρου, από τη σύνταξη ή τον έλεγχο του μισθωτηρίου έως την καταγγελία και τη διαδικασία απόδοσης του μισθίου, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας για να εξετάσουμε την περίπτωσή σας.