Με το ν. 1703/1987 ρυθμίστηκαν οι μισθώσεις κατοικιών και ειδικότερα οι μισθώσεις μόνο αστικών ακινήτων που χρησιμοποιούνταν ως κύρια κατοικία, δηλαδή ως κέντρο των βιοτικών σχέσεων του μισθωτή. Ο νόμος αυτός έπαυσε να ισχύει στις 30.6.1997 (βλ. άρθρα 10 παρ. 2 ν. 1703/1987 και 1 παρ. 1 ν.2235/1994). Μετά τη λήξη του ν. 1703/87 και τη συνακόλουθη κατάργηση της προστασίας των μισθώσεων της άνω κατηγορίας, οι μισθώσεις ακινήτων που χρησιμοποιούνται ως κύρια κατοικία ρυθμίζονται από τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα, ενώ αποκλείεται η εφαρμογή του ν. 1703/87 ακόμη και για τις μισθώσεις που είχαν καταρτιστεί υπό την ισχύ του νόμου αυτού και υπάγονταν στις προστατευτικές διατάξεις του. Κατ’ εξαίρεση όμως η διάταξη του άρθρου 2 παρ. 1 του ν. 1703/87, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 παρ. 5 του ν. 2235/94, εξακολουθεί να ισχύει (βλ. ΑΠ 605/2007).

Σύμφωνα με την παρ. 1 του άρθρου 2 του ν. 1703/87 : «Η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, κι αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997. Σύντμηση της τριετίας επιτρέπεται με νεότερη συμφωνία απέχουσα από την έναρξη της μισθωτικής σύμβασης τουλάχιστον έξι (6) μήνες μετά την κατάρτισή της και αποδεικνυόμενη με συμβολαιογραφικό έγγραφο…».

Η διάταξη του άρθρου 2 του ν. 1703/1987 είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι’ αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Η ρύθμιση είναι δεσμευτική για τα δύο συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή) (βλ. ΑΠ 650/2007).

Έτσι λοιπόν καθ’ όλη τη διάρκεια της τριετίας, ο μισθωτής έχει δικαίωμα να μένει στο μίσθιο και υποχρέωση να πληρώνει το μίσθωμα και ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει από τον μισθωτή να αποχωρήσει πριν την λήξη της τριετίας. Επίσης, ο μισθωτής υποχρεούται, στην περίπτωση που εγκαταλείψει το μίσθιο πριν την παρέλευση της τριετίας, να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας (βλ. 650/2007 ΑΠ, 1/2017 Ειρ. Ροδ).

Η καταγγελία της μίσθωσης πριν από την πάροδο τριετίας επιτρέπεται σε ειδικές περιπτώσεις τόσο από την πλευρά του εκμισθωτή όσο και από την πλευρά του μισθωτή. Ειδικότερα, ο μεν μισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση, ενδεικτικά, στις περιπτώσεις που: α) δεν του παραδόθηκε η χρήση του μισθίου στο συμφωνημένο χρόνο ή του αφαιρέθηκε στη συνέχεια η συμφωνημένη χρήση (585 ΑΚ), β) υπάρχουν στο μίσθιο πραγματικά ή νομικά ελαττώματα ή όταν εκλείπουν συμφωνημένες ιδιότητες (586 ΑΚ), γ) από τη μίσθωση απειλείται κίνδυνος για την υγεία του μισθωτή ή όσων συνοικούν μαζί του, ακόμη κι αν αυτός γνώριζε την ύπαρξη των επικίνδυνων αυτών συνθηκών (588 ΑΚ). Ο δε εκμισθωτής δικαιούται να καταγγείλει την μίσθωση, ενδεικτικά, στις περιπτώσεις που: α) ο μισθωτής κάνει κακή χρήση του μισθίου ή χρήση αντίθετη από εκείνη που συμφωνήθηκε ή δεν έχει την πρέπουσα συμπεριφορά προς τους λοιπούς ενοίκους (594 ΑΚ), β) ο μισθωτής δεν καταβάλλει ολόκληρο ή μέρος του μισθώματος και μάλιστα στο χρόνο που οφείλει να το πράξει (597 ΑΚ).

Ασκούμενη Δικηγόρος

Ελευθερία Αγγελούδη