Τελευταία ενημέρωση: Αύγουστος 2026
Η ολοκλήρωση της κτηματογράφησης σε ολοένα περισσότερες περιοχές της χώρας σημαίνει ότι το Κτηματολόγιο έχει γίνει το κεντρικό σύστημα δημοσιότητας των δικαιωμάτων επί ακινήτων. Σημαίνει όμως και ότι όποιο δικαίωμα δεν αποτυπώθηκε σωστά στις πρώτες (αρχικές) εγγραφές πρέπει να διορθωθεί μέσα σε συγκεκριμένα χρονικά όρια. Διαφορετικά, η ανακριβής εγγραφή οριστικοποιείται, με συνέπειες που σε ορισμένες περιπτώσεις δεν αναστρέφονται.
Το άρθρο αυτό αποτυπώνει το βασικό πλαίσιο: τα στάδια της διαδικασίας, τις προθεσμίες, τα διαθέσιμα εργαλεία διόρθωσης, την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης» και τη σχέση χρησικτησίας και Κτηματολογίου. Το νομοθετικό πλαίσιο στηρίζεται κυρίως στους Ν. 2308/1995 και Ν. 2664/1998, όπως έχουν τροποποιηθεί ιδίως από τους Ν. 4602/2019, 4821/2021, 5076/2023 και 5142/2024.
Επισημαίνεται ότι δεν υπάρχει ενιαία προθεσμία για όλη τη χώρα. Οι κρίσιμες ημερομηνίες διαφέρουν ανά περιοχή και ελέγχονται στον επίσημο πίνακα προθεσμιών του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Τα στάδια: κτηματογράφηση, ανάρτηση, πρώτες εγγραφές
Η διαδρομή κάθε περιοχής περνά από τρία στάδια. Πρώτο στάδιο είναι η κτηματογράφηση, κατά την οποία συλλέγονται οι δηλώσεις ιδιοκτησίας και συντάσσονται τα προσωρινά κτηματολογικά διαγράμματα και οι προσωρινοί πίνακες. Δεύτερο είναι η ανάρτηση: κατά το άρθρο 4 του Ν. 2308/1995 τα προσωρινά στοιχεία αναρτώνται στο Γραφείο Κτηματογράφησης, η δε σχετική ανακοίνωση δημοσιεύεται στον τύπο, αναρτάται στο δημοτικό κατάστημα και κοινοποιείται σε δημόσιους και επαγγελματικούς φορείς. Από την ανακοίνωση αυτή αρχίζουν να τρέχουν οι προθεσμίες.
Τρίτο στάδιο είναι η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στην περιοχή, οπότε τα στοιχεία της κτηματογράφησης καθίστανται «πρώτες εγγραφές». Οι πρώτες εγγραφές μπορούν να αμφισβητηθούν μέσα σε ορισμένη αποκλειστική προθεσμία. Αν αυτή παρέλθει άπρακτη, η εγγραφή οριστικοποιείται και παράγεται το αμάχητο τεκμήριο του άρθρου 7 του ν. 2664/1998 υπέρ του εγγεγραμμένου δικαιούχου ή, στην περίπτωση του «αγνώστου ιδιοκτήτη», υπέρ του Ελληνικού Δημοσίου.
Διορθώσεις κατά το στάδιο της ανάρτησης
Όσο η περιοχή βρίσκεται σε ανάρτηση, η διόρθωση είναι απλούστερη και οικονομικότερη από κάθε μεταγενέστερο στάδιο. Η αίτηση διόρθωσης κτηματολογικών στοιχείων του άρθρου 6Α του ν. 2308/1995 υποβάλλεται μέσα σε δύο μήνες από την κατά νόμο αφετηρία. Η προθεσμία είναι τετράμηνη για τους κατοίκους εξωτερικού και για το Ελληνικό Δημόσιο.
Παράλληλα, για τα προφανή σφάλματα, όπως ο αναγραμματισμός ονόματος ή τα εσφαλμένα στοιχεία ταυτότητας, προβλέπεται ειδική αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, η οποία κατ’ αρχήν δεν υπόκειται σε προθεσμία και υποβάλλεται ατελώς.
Όποιος παραλείπει να ελέγξει την ανάρτηση χάνει το απλούστερο στάδιο διόρθωσης. Γι’ αυτό, όταν ανακοινώνεται ανάρτηση σε περιοχή όπου υπάρχουν ακίνητα του ενδιαφερομένου, ο έλεγχος των προσωρινών στοιχείων πρέπει να γίνεται χωρίς καθυστέρηση.
Οι προθεσμίες αμφισβήτησης των πρώτων εγγραφών
Μετά την έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου, όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί να ζητήσει δικαστικά τη διόρθωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής με την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 του Ν. 2664/1998. Ο γενικός κανόνας σήμερα είναι οκταετής αποκλειστική προθεσμία, η οποία λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους μέσα στο οποίο συμπληρώνονται τα οκτώ έτη. Αφετηρία είναι η δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης για την έναρξη ισχύος του Κτηματολογίου στη συγκεκριμένη περιοχή.
Για ορισμένες παλαιές κτηματογραφήσεις θεσπίστηκαν ειδικές μεταβατικές ρυθμίσεις. Υπό το προϊσχύσαν καθεστώς είχε οριστεί ως καταληκτική ημερομηνία η 30ή Νοεμβρίου 2024 για συγκεκριμένες κατηγορίες περιοχών. Με τον Ν. 5160/2024 η ημερομηνία αυτή αντικαταστάθηκε από νέα κυμαινόμενη προθεσμία και το πεδίο εφαρμογής της ρύθμισης επεκτάθηκε και στις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίστηκαν από 1-1-2013 έως και 31-12-2017.
Ειδικότερα, για τις περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση πριν από την έναρξη ισχύος του Ν. 3481/2006, εφόσον η σχετική προθεσμία ή οι παρατάσεις της δεν είχαν λήξει έως 30-11-2018, καθώς και για τις περιοχές στις οποίες οι πρώτες εγγραφές καταχωρίστηκαν από 1-1-2013 έως 31-12-2017, η αποκλειστική προθεσμία λήγει μετά την πάροδο ενός έτους από τη δημοσίευση πράξης του Δ.Σ. του Ελληνικού Κτηματολογίου, με την οποία διαπιστώνεται η εφαρμογή του συστήματος του Κτηματολογίου, σε αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών και υποθηκών, στο σύνολο της επικράτειας.
Η συνέπεια της παρέλευσης της αποκλειστικής προθεσμίας είναι ιδιαίτερα σημαντική. Εφόσον η ακρίβεια της πρώτης εγγραφής δεν αμφισβητήθηκε εμπρόθεσμα, αυτή καθίσταται οριστική και παράγει αμάχητο τεκμήριο υπέρ του εγγεγραμμένου δικαιούχου. Αποκλείεται πλέον η μεταβολή του περιεχομένου της πρώτης εγγραφής, με την επιφύλαξη των ενοχικών αξιώσεων και της δυνατότητας αυτούσιας απόδοσης στις ειδικές περιπτώσεις που προβλέπει το άρθρο 7 παρ. 2 του Ν. 2664/1998.
Η ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης»
Όταν ακίνητο εμφανίζεται στις πρώτες εγγραφές με την ένδειξη «άγνωστος ιδιοκτήτης», αυτό οφείλεται συνήθως στο ότι δεν υποβλήθηκε δήλωση ιδιοκτησίας, στο ότι η δήλωση ήταν ελλιπής, ή στο ότι το δικαίωμα δεν κατέστη δυνατό να καταχωρισθεί ορθά κατά την κτηματογράφηση.
Κατά το άρθρο 9 του Ν. 2664/1998, αν η πρώτη εγγραφή «αγνώστου ιδιοκτήτη» οριστικοποιηθεί χωρίς εμπρόθεσμη αμφισβήτηση, το ακίνητο θεωρείται ότι ανήκει στο Ελληνικό Δημόσιο και υπέρ αυτού λειτουργεί το αμάχητο τεκμήριο του άρθρου 7. Πρόκειται, με απλά λόγια, για ένα στάδιο πριν από την απώλεια της ιδιοκτησίας!
Μετά τις πρόσφατες νομοθετικές τροποποιήσεις, η διόρθωση της παραπάνω ένδειξης δεν περνά πάντοτε από το δικαστήριο. Όταν ο ενδιαφερόμενος διαθέτει δημόσιο έγγραφο-τίτλο, όπως μεταγεγραμμένο συμβόλαιο, που πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις, η κύρια οδός είναι πλέον η αίτηση διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος του άρθρου 18 του Ν. 2664/1998. Ο έλεγχος όμως, του Κτηματολογικού Γραφείου στη σχετική υποπερίπτωση περιορίζεται στην ύπαρξη του δημόσιου εγγράφου και δεν επεκτείνεται στην αξιολόγηση της διαδοχής των δικαιοπαρόχων.
Επιπλέον, για ακίνητα εντός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως ή οικισμού καταργήθηκε η υποχρέωση επίδοσης της αίτησης στο Δημόσιο. Όπου εξακολουθεί να απαιτείται επίδοση στο Δημόσιο, αυτή γίνεται μέσα σε δέκα ημέρες από την κατάθεση της αίτησης. Το Δημόσιο τεκμαίρεται ότι συναινεί αν δεν απαντήσει αρνητικά μέσα σε εξήντα ημέρες. Αν όμως απαντήσει αρνητικά, έστω και χωρίς ειδική αιτιολογία, ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου υποχρεούται να απορρίψει την αίτηση και η υπόθεση οδηγείται στη δικαστική οδό.
Η δικαστική οδός παραμένει αναγκαία όταν δεν υπάρχει κατάλληλος τίτλος ή όταν το Δημόσιο αντιδρά. Η αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2 για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη» στρέφεται κατά του Ελληνικού Δημοσίου. Ιδιαίτερη προσοχή χρειάζεται αν το ακίνητο εμφανίζεται εν μέρει «αγνώστου ιδιοκτήτη» και εν μέρει υπέρ τρίτου, οπότε η αγωγή πρέπει να στραφεί και κατά του Δημοσίου και κατά του τρίτου.
Παράλληλα, τα τελευταία έτη έχει ενισχυθεί σημαντικά ο θεσμός της κτηματολογικής διαμεσολάβησης ως εναλλακτικός μηχανισμός επίλυσης διαφορών που αφορούν ανακριβείς πρώτες εγγραφές. Με τον Ν. 5197/2025 το πεδίο της επεκτάθηκε και σε διαφορές με το Ελληνικό Δημόσιο, τους ΟΤΑ και τα ΝΠΔΔ, με υποχρεωτική αρχική συνεδρία στις περιπτώσεις που προβλέπει ο νόμος. Περαιτέρω, με νεότερη ρύθμιση του 2026 επεκτείνεται η δυνατότητα αξιοποίησής της και σε ακίνητα καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», όταν προβάλλεται κυριότητα λόγω έκτακτης χρησικτησίας. Η νέα αυτή διαδικασία τίθεται σε ισχύ από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και, εφόσον υπάρξει συμφωνία και πληρούνται οι νόμιμες προϋποθέσεις, μπορεί να οδηγήσει σε διόρθωση της κτηματολογικής εγγραφής χωρίς ολοκλήρωση της συνήθους δικαστικής διαδικασίας.
Το πρόδηλο σφάλμα
Ο όρος «πρόδηλο σφάλμα» παρανοείται συχνά. Δεν πρόκειται για γενική δυνατότητα αναθεώρησης της κτηματολογικής εγγραφής, αλλά για ειδική διαδικασία που καταλαμβάνει μόνο ανακρίβειες οι οποίες αναδεικνύονται με ασφάλεια από δημόσια έγγραφα, από τα στοιχεία της ανάρτησης ή του τελικού αναμορφωμένου πίνακα της κτηματογράφησης, από διοικητική πράξη ή δικαστική απόφαση πρωτότυπης κτήσης, ή από τις πράξεις σύστασης οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας.
Ως προς τη διαδικασία, μετά τον ν. 5076/2023 ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου οφείλει να αποφανθεί, με διόρθωση ή αιτιολογημένη άρνηση, εντός 30 εργάσιμων ημερών. Στις περιπτώσεις στις οποίες εφαρμόζεται η παρ. 2 του άρθρου 18, αν ο Προϊστάμενος δεν αποφανθεί μέσα στην προβλεπόμενη προθεσμία ή απορρίψει την αίτηση, ο αιτών μπορεί να προσφύγει στον Κτηματολογικό Δικαστή μέσα σε 30 εργάσιμες ημέρες από τη λήξη της προθεσμίας ή από τότε που έλαβε γνώση της απόρριψης.
Αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος και αιτήσεις του άρθρου 6 παρ. 4 μπορούν, σε πολλές περιπτώσεις, να υποβληθούν ηλεκτρονικά, με ψηφιακό φάκελο και δυνατότητα παρακολούθησης της πορείας τους. Ωστόσο, δεν εξυπηρετούνται ηλεκτρονικά όλες οι κατηγορίες αιτήσεων. Ορισμένες περιπτώσεις «αγνώστου ιδιοκτήτη» που απαιτούν κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο, καθώς και γεωμετρικές διορθώσεις που απαιτούν κοινοποίηση σε όμορους ιδιοκτήτες, εξακολουθούν να υποβάλλονται με τις προβλεπόμενες διατυπώσεις στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο.
Τονίζεται ότι η αίτηση πρόδηλου σφάλματος δεν αποτελεί υποχρεωτική προδικασία και ότι ο ενδιαφερόμενος μπορεί να επιλέξει απευθείας τη δικαστική οδό.
Πράξεις που είχαν μεταγραφεί πριν από τις πρώτες εγγραφές
Ιδιαίτερη περίπτωση αποτελούν οι εγγραπτέες πράξεις που είχαν ήδη καταχωρισθεί στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από τις πρώτες εγγραφές, αλλά δεν μεταφέρθηκαν στο κτηματολογικό φύλλο, όπως παλαιές μεταβιβάσεις ή εγγραφές εμπράγματων βαρών. Για αυτές προβλέπεται η ειδική εξωδικαστική διαδικασία της παρ. 4 του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998, με αίτηση προς το αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, η οποία μπορεί πλέον να υποβάλλεται και ηλεκτρονικά. Πρόκειται για αυτοτελή διαδικασία, διαφορετική από τη διόρθωση προδήλου σφάλματος και από την αγωγή του άρθρου 6 παρ. 2.
Ειδική (απλοποιημένη) ρύθμιση ισχύει πλέον για παλαιές υποθήκες, προσημειώσεις και γενικά εμπράγματα βάρη που είχαν εγγραφεί στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου, αλλά δεν εμφανίζονται στις αρχικές κτηματολογικές εγγραφές. Με την παρ. 4γ του άρθρου 6 του Ν. 2664/1998, όταν υποβάλλεται προς καταχώριση δικαστική απόφαση, διαταγή πληρωμής, πρακτικό διαμεσολάβησης ή άλλη νόμιμη πράξη που αποτελεί τίτλο εξάλειψης του βάρους, η αίτηση θεωρείται ότι περιλαμβάνει αυτοδικαίως και αίτημα προηγούμενης μεταφοράς του παλαιού βάρους από τα βιβλία του υποθηκοφυλακείου. Το Κτηματολογικό Γραφείο καταχωρίζει έτσι πρώτα το βάρος και αμέσως μετά την εξάλειψή του, χωρίς να απαιτούνται πλέον δύο διαδοχικές αιτήσεις.
Χρησικτησία και Κτηματολόγιο
Πολλές υποθέσεις διόρθωσης πρώτων εγγραφών στηρίζονται σε έκτακτη χρησικτησία, δηλαδή σε εικοσαετή νομή με διάνοια κυρίου, με δυνατότητα συνυπολογισμού και της νομής του δικαιοπαρόχου.
Κρίσιμος όμως, χρόνος για τη συμπλήρωση της εικοσαετίας είναι η έναρξη λειτουργίας του Κτηματολογίου στην οικεία περιοχή και όχι ο χρόνος άσκησης της αγωγής. Μεταγενέστερη συμπλήρωση της χρησικτησίας δεν αρκεί για τη διόρθωση της πρώτης εγγραφής. Η αγωγή πρέπει να αναφέρει συγκεκριμένες πράξεις νομής και τη χρονική διάρκειά τους.
Επίσης, όταν αντίδικος είναι το Δημόσιο, απαιτείται επιπλέον έλεγχος αν το ακίνητο είναι δεκτικό χρησικτησίας και αν προβάλλεται τεκμήριο κυριότητας υπέρ του Δημοσίου.
Συχνές ερωτήσεις
Πρέπει να δοκιμάσω πρώτα το πρόδηλο σφάλμα πριν κάνω αγωγή;
Όχι. Η αίτηση του άρθρου 18 δεν αποτελεί υποχρεωτική προδικασία. Όπου όμως συντρέχουν οι προϋποθέσεις της, είναι συνήθως προτιμότερη ως πρώτο βήμα, αφού προβλέπεται απόφαση εντός 30 εργάσιμων ημερών, ενώ η δικαστική οδός παραμένει ανοικτή.
Το ακίνητο γράφεται στο Ε9 μου εδώ και δεκαετίες. Αρκεί αυτό;
Όχι. Η δήλωση στο Κτηματολόγιο είναι αυτοτελής διαδικασία, ανεξάρτητη από την καταγραφή σε άλλους δημόσιους φορείς. Το Ε9 μπορεί να αξιοποιηθεί ως ένδειξη στο πλαίσιο ευρύτερης απόδειξης, αλλά δεν υποκαθιστά ούτε τη δήλωση ούτε την απόδειξη των πράξεων νομής όταν η βάση είναι η χρησικτησία.
Ποιος είναι αντίδικος στην αγωγή για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη»;
Το Ελληνικό Δημόσιο. Αν η εγγραφή είναι εν μέρει «αγνώστου ιδιοκτήτη» και εν μέρει υπέρ τρίτου, η αγωγή στρέφεται και κατά των δύο.
Μπορώ να υποβάλω την αίτηση διόρθωσης ηλεκτρονικά;
Σε πολλές περιπτώσεις, ναι. Αιτήσεις διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος και αιτήσεις του άρθρου 6 παρ. 4 μπορούν να υποβληθούν ηλεκτρονικά. Ωστόσο, ορισμένες υποθέσεις που απαιτούν κοινοποίηση στο Ελληνικό Δημόσιο ή σε όμορους ιδιοκτήτες εξακολουθούν να υποβάλλονται με τις προβλεπόμενες διατυπώσεις στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Πριν από την υποβολή πρέπει να ελέγχεται αν η συγκεκριμένη κατηγορία αίτησης υποστηρίζεται από την ηλεκτρονική υπηρεσία.
Πρακτικά συμπεράσματα
Η ορθή σειρά ενεργειών σε μια υπόθεση κτηματολογικής διόρθωσης είναι: πρώτα ο έλεγχος της περιοχής και της ισχύουσας προθεσμίας στον επίσημο πίνακα του Κτηματολογίου, στη συνέχεια ο έλεγχος αν υπάρχει τίτλος ή άλλη βάση για εξωδικαστική διόρθωση και, μόνο αν αυτή δεν είναι εφικτή, ο σχεδιασμός της δικαστικής οδού.
Για ακίνητο «αγνώστου ιδιοκτήτη» με σαφή τίτλο, η διαδικασία του άρθρου 18 αποτελεί πλέον βασικό εργαλείο. Αντίθετα, στις περιπτώσεις έκτακτης χρησικτησίας η δικαστική οδός παραμένει κατά κανόνα αναγκαία και απαιτεί σαφή θεμελίωση τόσο των πράξεων νομής όσο και του κρίσιμου χρονικού διαστήματος.
Η κτηματολογική εικόνα του ακινήτου έχει σημασία και πριν από κάθε συναλλαγή: ο έλεγχος του κτηματολογικού φύλλου αποτελεί βασικό μέρος του νομικού ελέγχου σε κάθε αγοραπωλησία. Περισσότερα για τη διαδικασία αυτή θα βρείτε στον οδηγό μας για την αγοραπωλησία ακινήτων, ενώ συνολική εικόνα των υπηρεσιών του γραφείου μας υπάρχει στη σελίδα για το δίκαιο ακινήτων.
Για τον έλεγχο κτηματολογικής εγγραφής και την επιλογή της κατάλληλης διαδικασίας διόρθωσης, μπορείτε να επικοινωνήσετε με το γραφείο μας.