Βασικές νομικές έννοιες στα ακίνητα

ΠΡΑΚΤΙΚΟΣ ΝΟΜΙΚΟΣ ΟΔΗΓΟΣ

Επικαρπία, ψιλή κυριότητα, δουλείες, υποθήκη, οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία, συγκυριότητα

Σε μια αγορά, γονική παροχή, κληρονομία ή διαφορά μεταξύ συνιδιοκτητών εμφανίζονται συχνά όροι που μοιάζουν τεχνικοί: επικαρπία, ψιλή κυριότητα, δουλεία διόδου, προσημείωση, χιλιοστά, εξ αδιαιρέτου μερίδιο. Κάθε όρος, όμως, απαντά σε διαφορετική ερώτηση: ποιος χρησιμοποιεί το ακίνητο, ποιος εισπράττει τα έσοδα, ποιος μπορεί να το μεταβιβάσει και ποιος δανειστής προηγείται αν το ακίνητο εκπλειστηριαστεί;

Για τη συνολική διαδικασία αγοράς και τον έλεγχο πριν από το συμβόλαιο, δείτε και τον αναλυτικό οδηγό για την αγοραπωλησία ακινήτου.

1. Τι είναι οι δουλείες σε ένα ακίνητο;

Η δουλεία είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα: δεν δίνει πλήρη κυριότητα, αλλά μια συγκεκριμένη εξουσία πάνω σε ξένο πράγμα. Ο Αστικός Κώδικας διακρίνει κυρίως τις πραγματικές από τις προσωπικές δουλείες.

Πραγματική δουλεία. Υπάρχει υπέρ του εκάστοτε κυρίου ενός ακινήτου και βαρύνει άλλο ακίνητο. Κλασικό παράδειγμα είναι η δουλεία διόδου: το ένα ακίνητο έχει δικαίωμα διέλευσης μέσα από το άλλο. Επειδή το δικαίωμα συνδέεται με τα ακίνητα και όχι απλώς με τα πρόσωπα, κατά κανόνα ακολουθεί τις μεταβιβάσεις τους.

Προσωπική δουλεία. Συνιστάται υπέρ ορισμένου προσώπου. Οι πιο γνωστές μορφές είναι η επικαρπία και η οίκηση.

Στον νομικό έλεγχο πρέπει να εξετάζονται ο τίτλος σύστασης, η ακριβής έκταση και θέση της δουλείας, τυχόν όροι άσκησής της και η καταχώρισή της. Το Ελληνικό Κτηματολόγιο αντιμετωπίζει, μεταξύ άλλων, την επικαρπία, τις υποθήκες και τις δουλείες διόδου ως εγγραπτέα δικαιώματα.

1.1 Επικαρπία, ψιλή κυριότητα και οίκηση

Η επικαρπία δίνει στον επικαρπωτή το δικαίωμα να χρησιμοποιεί και να καρπώνεται ξένο πράγμα, διατηρώντας ακέραιη την ουσία του. Σε ακίνητο αυτό συνήθως σημαίνει ότι μπορεί να κατοικεί, να το εκμισθώνει και να εισπράττει τα μισθώματα, με τους περιορισμούς του νόμου και του τίτλου σύστασης.

Όταν συστήνεται επικαρπία, η κυριότητα που μένει στον κύριο ονομάζεται ψιλή κυριότητα. Ο ψιλός κύριος διατηρεί το δικαίωμα διάθεσης της ψιλής κυριότητας, αλλά δεν μπορεί να καταργήσει μονομερώς την επικαρπία ούτε να στερήσει από τον επικαρπωτή τη χρήση και την κάρπωση που του ανήκουν.

Κατά κανόνα η επικαρπία φυσικού προσώπου αποσβήνεται με τον θάνατο του επικαρπωτή και ενώνεται με την ψιλή κυριότητα, οπότε ο ψιλός κύριος γίνεται πλήρης κύριος. Η οίκηση είναι στενότερο δικαίωμα: επιτρέπει στον δικαιούχο να χρησιμοποιεί ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα ως κατοικία. Δεν ταυτίζεται με την ευρύτερη εκμετάλλευση που παρέχει η επικαρπία.

1.2 Πώς επιμερίζεται φορολογικά η αξία επικαρπίας και ψιλής κυριότητας;

Για φορολογικούς σκοπούς, στην ισόβια ή αορίστου χρόνου επικαρπία η αξία της προσδιορίζεται ως ποσοστό της αξίας της πλήρους κυριότητας ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή κατά τον χρόνο γένεσης της φορολογικής υποχρέωσης. Η αξία της ψιλής κυριότητας προκύπτει με αφαίρεση της φορολογητέας αξίας της επικαρπίας από την αξία της πλήρους κυριότητας.

Ηλικία επικαρπωτή	Αξία επικαρπίας	Αξία ψιλής κυριότητας
Έως και 20 ετών	8/10	2/10
Άνω των 20 έως και 30	7/10	3/10
Άνω των 30 έως και 40	6/10	4/10
Άνω των 40 έως και 50	5/10	5/10
Άνω των 50 έως και 60	4/10	6/10
Άνω των 60 έως και 70	3/10	7/10
Άνω των 70 έως και 80	2/10	8/10
Άνω των 80	1/10	9/10

Ο παραπάνω πίνακας αφορά φορολογητέα αξία, όχι κατ’ ανάγκη το εμπορικό τίμημα που θα συμφωνήσουν τα μέρη.

2. Τι είναι η εμπράγματη ασφάλεια;

Η εμπράγματη ασφάλεια εξασφαλίζει μια απαίτηση πάνω σε συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο. Στα ακίνητα η βασική μορφή είναι η υποθήκη. Δίνει στον δανειστή δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης από το ακίνητο, εφόσον η οφειλή δεν εξοφληθεί και ακολουθηθεί η νόμιμη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.

Η ύπαρξη υποθήκης δεν σημαίνει ότι ο δανειστής γίνεται ιδιοκτήτης. Σημαίνει όμως ότι το ακίνητο είναι βεβαρημένο. Μπορεί να μεταβιβαστεί, αλλά το βάρος δεν εξαφανίζεται επειδή άλλαξε ο κύριος.

2.1 Υποθήκη και προσημείωση υποθήκης: ποια είναι η διαφορά;

Η υποθήκη παρέχει ήδη εμπράγματη εξασφάλιση. Η προσημείωση, αντίθετα, παρέχει δικαίωμα προτίμησης για την απόκτηση υποθήκης και μπορεί να τραπεί σε υποθήκη όταν συντρέξουν οι νόμιμες προϋποθέσεις. Στην τραπεζική χρηματοδότηση είναι εξαιρετικά συνηθισμένη.

Από το 2024, για τη συναινετική εγγραφή ή εξάλειψη προσημείωσης, τίτλο αποτελεί πράξη δικηγόρου κατά το άρθρο 208 ΚΠολΔ, με αίτηση και τα προβλεπόμενα έγγραφα.

3. Οριζόντια και κάθετη ιδιοκτησία

3.1 Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία;

Η οριζόντια ιδιοκτησία συνδυάζει αποκλειστική κυριότητα σε όροφο ή διαμέρισμα με αναγκαστική συγκυριότητα, κατά το αντίστοιχο ποσοστό, στα κοινά μέρη του ακινήτου. Στα κοινά μέρη ανήκουν συνήθως το οικόπεδο, τα θεμέλια, η στέγη, το κλιμακοστάσιο και όσα εξυπηρετούν την κοινή χρήση.

Η συστατική πράξη και ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι κρίσιμα έγγραφα. Καθορίζουν τα χιλιοστά, τα παρακολουθήματα, τις αποκλειστικές χρήσεις, τον τρόπο λήψης αποφάσεων και περιορισμούς χρήσης. Η απλή πραγματική κατάσταση, για παράδειγμα ποιος χρησιμοποιεί χρόνια μια αποθήκη ή μια θέση στάθμευσης, δεν ισούται με εμπράγματο δικαίωμα.

3.2 Τι είναι η κάθετη ιδιοκτησία;

Στην κάθετη ιδιοκτησία υπάρχουν δύο ή περισσότερα αυτοτελή κτίρια, υφιστάμενα ή μελλοντικά, μέσα σε ενιαίο οικόπεδο. Κάθε δικαιούχος έχει αποκλειστική κυριότητα στη χωριστή οικοδομή και ταυτόχρονα ποσοστό συγκυριότητας στο ενιαίο οικόπεδο και στους κοινούς χώρους.

Η κάθετη ιδιοκτησία δεν ισοδυναμεί με πολεοδομική κατάτμηση του οικοπέδου. Από πλευράς δόμησης το οικόπεδο παραμένει ενιαίο και ο έλεγχος πρέπει να συνδυάζει τη συστατική πράξη, τα ποσοστά συγκυριότητας, τα σχέδια, τις πολεοδομικές διατάξεις και την πραγματική κατάσταση.

3.3 Τι έχει αλλάξει και τι αναμένεται να αλλάξει;

Το ισχύον πλαίσιο επιτρέπει πλέον, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, μονομερή συμβολαιογραφική διόρθωση ορισμένων στοιχείων οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, όπως επιφάνειας, περιγράμματος ή χρήσης, εφόσον δεν θίγονται τα δικαιώματα και τα ποσοστά των λοιπών συνιδιοκτητών. Κάθε περίπτωση χρειάζεται έλεγχο των νόμιμων προϋποθέσεων και των τεχνικών στοιχείων.

Τον Ιούλιο 2026 το Υπουργείο Δικαιοσύνης παρουσίασε νομοθετική πρωτοβουλία για συνολικό εκσυγχρονισμό της οριζόντιας και κάθετης ιδιοκτησίας.

4. Τι σημαίνει συγκυριότητα ή «εξ αδιαιρέτου»;

Συγκυριότητα υπάρχει όταν η κυριότητα του ίδιου πράγματος ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα κατά ιδανικά μερίδια. Ποσοστό 50% εξ αδιαιρέτου δεν σημαίνει ότι ο συγκύριος έχει αυτομάτως το αριστερό μισό του οικοπέδου ή συγκεκριμένο δωμάτιο. Έχει ποσοστό στο ενιαίο ακίνητο, εκτός αν υπάρχει έγκυρη διανομή ή σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας.

4.1 Χρήση, έσοδα, έξοδα και αποφάσεις

1. Κάθε συγκύριος μπορεί να χρησιμοποιεί το κοινό ακίνητο, εφόσον δεν εμποδίζει την αντίστοιχη χρήση των άλλων.
2. Οι καρποί και τα ωφελήματα ανήκουν στους συγκυρίους ανάλογα με τα μερίδιά τους, ενώ κατά κανόνα και οι δαπάνες συντήρησης κατανέμονται αναλόγως.
3. Για την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση μπορεί να αποφασίσει η πλειοψηφία, η οποία υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων και όχι τον αριθμό των προσώπων.
4. Αν δεν σχηματίζεται πλειοψηφία ή δεν υπάρχει συμφωνία, κάθε συγκύριος μπορεί να ζητήσει δικαστικό κανονισμό της διοίκησης και, αν χρειάζεται, διορισμό διαχειριστή.
5. Κάθε συγκύριος μπορεί να διαθέσει το δικό του μερίδιο. Για την πώληση ολόκληρου του ακινήτου απαιτείται η σύμπραξη όλων.

Όταν ένας συγκύριος κάνει αποκλειστική χρήση του κοινού ακινήτου, οι λοιποί μπορεί, ανάλογα με τις περιστάσεις, να έχουν αξίωση για το όφελος που αναλογεί στα μερίδιά τους. Η ύπαρξη και το ύψος της αξίωσης κρίνονται με βάση τη χρήση, το χρονικό διάστημα, την αξία χρήσης και τα συγκεκριμένα αποδεικτικά στοιχεία.

4.2 Πώς λύεται η συγκυριότητα;

Η συγκυριότητα μπορεί να λυθεί με εκούσια διανομή, όταν συμφωνούν όλοι, ή με δικαστική διανομή, όταν δεν υπάρχει συμφωνία. Αν το ακίνητο μπορεί να διαιρεθεί χωρίς μείωση της αξίας του και επιτρέπεται από τους ισχύοντες κανόνες, μπορεί να γίνει αυτούσια διανομή. Διαφορετικά, η διανομή μπορεί να οδηγήσει σε πώληση με πλειστηριασμό και διανομή του τιμήματος σύμφωνα με τα μερίδια.

Για τη διαδικασία, τις εναλλακτικές και τα πρακτικά κριτήρια, δείτε το ειδικό άρθρο για τη δικαστική διανομή ακινήτου.

Επικοινωνία

Για εξατομικευμένο έλεγχο τίτλων, βαρών, σύστασης ή συμφωνίας μεταξύ συνιδιοκτητών, μπορείτε να δείτε τις υπηρεσίες μας ως δικηγόροι ακινήτων στην Αθήνα ή να επικοινωνήσετε με το γραφείο.