Υπόθεση που χειρίστηκε το γραφείο μας σχετικά με την απόδοση επαγγελματικού ακινήτου και τον ισχυρισμό του μισθωτή ότι είχε προηγηθεί πολυετής προφορική παράταση της μίσθωσης.
Τα πραγματικά περιστατικά παρουσιάζονται σε συνοπτική και ανωνυμοποιημένη μορφή, με σεβασμό στο δικηγορικό απόρρητο.
Η υπόθεση
Σε υπόθεση επαγγελματικής μίσθωσης που χειρίστηκε το γραφείο μας, ο εκμισθωτής είχε προβεί σε καταγγελία της μίσθωσης και στη συνέχεια άσκησε αγωγή για την απόδοση του επαγγελματικού ακινήτου.
Το επαγγελματικό ακίνητο επρόκειτο να πωληθεί, γεγονός που καθιστούσε αναγκαία την ταχεία επίλυση της διαφοράς.
Ο μισθωτής αντέτεινε ότι, πριν από την καταγγελία, τα μέρη είχαν ήδη συμφωνήσει προφορικά την παράταση της μίσθωσης για περισσότερα έτη.
Σύμφωνα με τον ισχυρισμό του, η νέα συμφωνία περιλάμβανε τόσο συγκεκριμένη διάρκεια όσο και αυξημένο μηνιαίο μίσθωμα. Με βάση αυτή τη θέση υποστήριξε ότι η μίσθωση εξακολουθούσε να βρίσκεται σε ισχύ, ότι η καταγγελία δεν μπορούσε να επιφέρει τη λύση της και ότι είχε δικαίωμα να συνεχίσει να χρησιμοποιεί το ακίνητο.
Το κρίσιμο ζήτημα της υπόθεσης δεν ήταν, επομένως, αν μια επαγγελματική μίσθωση μπορεί καταρχήν να παραταθεί προφορικά, αλλά αν μπορούσε να αποδειχθεί ότι η συγκεκριμένη προφορική συμφωνία είχε πράγματι συναφθεί.
Το νομικό ζήτημα: μπορεί μια μίσθωση να παραταθεί προφορικά;
Κατά κανόνα, ναι, καθώς η σύμβαση μίσθωσης δεν υπόκειται γενικά σε υποχρεωτικό έγγραφο τύπο. Μπορεί να καταρτιστεί, να παραταθεί ή να τροποποιηθεί με προφορική ή ακόμη και σιωπηρή συμφωνία, εφόσον δεν εφαρμόζεται ειδική διάταξη ή συμβατικός όρος που απαιτεί έγγραφο.
Εκείνος που επικαλείται την προφορική παράταση, όμως, πρέπει να αποδείξει ότι υπήρξε πραγματική και συγκεκριμένη σύμπτωση των δηλώσεων βούλησης των μερών. Πρέπει, ιδίως, να μπορούν να προσδιοριστούν με επαρκή σαφήνεια ποιοι συμφώνησαν, πότε πραγματοποιήθηκε η συμφωνία, ποια ήταν η νέα διάρκεια της μίσθωσης, ποιο ήταν το νέο μίσθωμα, και πώς συμπεριφέρθηκαν τα μέρη μετά την υποτιθέμενη συμφωνία.
Η στρατηγική του γραφείου
Η υπεράσπιση της θέσης του εκμισθωτή δεν στηρίχθηκε στον ισχυρισμό ότι μια προφορική παράταση ήταν νομικά αδύνατη. Αντίθετα, η στρατηγική επικεντρώθηκε στο αποδεικτικό σκέλος της υπόθεσης και στην εξέταση του κατά πόσο τα αντικειμενικά δεδομένα ήταν συμβατά με την ύπαρξη της συμφωνίας που επικαλούνταν ο μισθωτής.
Στο πλαίσιο αυτό αναδείχθηκαν, μεταξύ άλλων:
- η αναντιστοιχία μεταξύ του μισθώματος που υποτίθεται ότι είχε συμφωνηθεί και των ποσών που πράγματι εξακολούθησαν να καταβάλλονται,
- η απουσία σύγχρονου της φερόμενης συμφωνίας εγγράφου, ηλεκτρονικού μηνύματος ή άλλου αντικειμενικού στοιχείου,
- η απόκλιση της υποτιθέμενης πολυετούς παράτασης από τον τρόπο με τον οποίο είχαν πραγματοποιηθεί προηγούμενες ανανεώσεις της ίδιας μίσθωσης,
- και οι αντιφάσεις μεταξύ των μαρτυρικών καταθέσεων.
Ιδιαίτερη βαρύτητα δόθηκε στη μεταγενέστερη συμπεριφορά των συμβαλλομένων.
Ο μισθωτής υποστήριζε ότι είχε συμφωνηθεί όχι μόνο νέα διάρκεια αλλά και νέο, αυξημένο μίσθωμα. Ωστόσο, μετά τον χρόνο κατά τον οποίο φερόταν ότι είχε συναφθεί η συμφωνία, οι καταβολές δεν προσαρμόστηκαν στο νέο ποσό. Η συνέχιση της καταβολής του προηγούμενου μισθώματος αποτέλεσε σημαντικό αντικειμενικό στοιχείο κατά την αξιολόγηση της αξιοπιστίας του ισχυρισμού.
Η απόφαση
Το δικαστήριο απέρριψε τον ισχυρισμό του μισθωτή, καθώς ύστερα από τη συνολική αξιολόγηση των αποδεικτικών στοιχείων, δεν πείστηκε ότι η συγκεκριμένη συμφωνία παράτασης είχε πράγματι συναφθεί.
Κατά συνέπεια, έγινε δεκτή η θέση ότι η μίσθωση είχε λυθεί κατόπιν της καταγγελίας και διατηρήθηκε η υποχρέωση απόδοσης του επαγγελματικού ακινήτου.
Πρακτικό συμπέρασμα
Η συγκεκριμένη υπόθεση δείχνει γιατί κάθε παράταση ή ουσιώδης τροποποίηση επαγγελματικής μίσθωσης είναι ασφαλέστερο να αποτυπώνεται εγγράφως.
Η έγγραφη συμφωνία περιορίζει τον κίνδυνο διαφορετικών ερμηνειών στο μέλλον και επιτρέπει να αποδεικνύονται με σαφήνεια η διάρκεια, το μίσθωμα και οι λοιποί νέοι όροι της μίσθωσης.
Αντίστοιχα, όταν σε μια δικαστική διαφορά προβάλλεται ισχυρισμός περί προφορικής συμφωνίας, η αντιμετώπισή του απαιτεί προσεκτική αντιπαραβολή των ισχυρισμών με τα αντικειμενικά πραγματικά δεδομένα της συγκεκριμένης υπόθεσης.