Από την 1η Μαΐου 2026 έχει αλλάξει ουσιωδώς η διαδικασία έκδοσης διαταγής απόδοσης μισθίου. Με τον Ν. 5221/2025, όπως τροποποιήθηκε και ισχύει, η διαταγή δεν εκδίδεται πλέον από δικαστή, αλλά από δικηγόρο που είναι εγγεγραμμένος στον ειδικό κατάλογο του αρμόδιου Πρωτοδικείου. Πρόκειται για σημαντική μεταβολή στην πολιτική δίκη, με στόχο την ταχύτερη διεκπεραίωση υποθέσεων στις οποίες τα κρίσιμα στοιχεία αποδεικνύονται εγγράφως.
Τι σημαίνει «έξωση χωρίς δικαστήριο»
Η έκφραση «έξωση χωρίς δικαστήριο» χρειάζεται πάντως διευκρίνιση. Η διαδικασία δεν αποτελεί ιδιωτική ενέργεια του ιδιοκτήτη ούτε καταργείται η δικαστική προστασία του μισθωτή. Η αίτηση κατατίθεται στο αρμόδιο Πρωτοδικείο, ανατίθεται σε δικηγόρο του ειδικού καταλόγου και η διαταγή αποτελεί εκτελεστό τίτλο. Παράλληλα, ο μισθωτής διατηρεί δικαίωμα ανακοπής και δυνατότητα να ζητήσει αναστολή της εκτέλεσης.
Τι άλλαξε με τη λήξη της μίσθωσης
Η σημαντικότερη πρακτική αλλαγή είναι ότι διαταγή απόδοσης μπορεί πλέον να ζητηθεί όχι μόνο όταν ο μισθωτής καθυστερεί τα μισθώματα από δυστροπία, αλλά και όταν έχει παρέλθει ο συμφωνημένος χρόνος της μίσθωσης.
Αυτό πράγματι διευκολύνει τον ιδιοκτήτη γιατί με το παλαιό καθεστώς έπρεπε να καταθέσει αγωγή, η οποία μπορούσε να καθυστερήσει αρκετούς μήνες στα δικαστήρια των Αθηνών και του Πειραιά.
Σύμφωνα με το ισχύον άρθρο 637 ΚΠολΔ, η νέα διαδικασία εφαρμόζεται όταν έχει λήξει μίσθωση ορισμένου χρόνου, καθώς και όταν μια μίσθωση ορισμένου χρόνου συνέχισε μετά τη λήξη της και κατέστη αορίστου χρόνου. Απαραίτητο είναι να αποδεικνύονται εγγράφως τόσο η έναρξη όσο και η λήξη της μίσθωσης.
Για μίσθωση ορισμένου χρόνου, ο εκμισθωτής πρέπει να έχει επιδώσει εξώδικη πρόσκληση για απόδοση του ακινήτου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη συμφωνημένη λήξη. Αν η μίσθωση συνέχισε μετά τη λήξη της και κατέστη αορίστου χρόνου, η εξώδικη πρόσκληση πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης.
Πότε μπορεί να γίνει η έξωση
Στις περιπτώσεις απόδοσης λόγω λήξης της μίσθωσης, η αποβολή δεν μπορεί να γίνει αμέσως μετά την έκδοση της διαταγής. Το άρθρο 640 ΚΠολΔ προβλέπει ότι πρέπει να παρέλθουν δύο μήνες από την επίδοση του εκτελεστού τίτλου με επιταγή προς εκτέλεση.
Επομένως, υπάρχουν δύο διαφορετικές προθεσμίες: η τρίμηνη προηγούμενη εξώδικη πρόσκληση και η δίμηνη αναμονή πριν από την αναγκαστική εκτέλεση. Για τον ιδιοκτήτη αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία πρέπει να σχεδιαστεί εγκαίρως και όχι αφού λήξει το μισθωτήριο.
Τι ισχύει όταν υπάρχουν απλήρωτα ενοίκια
Στην περίπτωση καθυστέρησης μισθωμάτων από δυστροπία εξακολουθεί να απαιτείται έγγραφη απόδειξη της μίσθωσης και προηγούμενη εξώδικη όχληση με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον δεκαπέντε ημέρες πριν από την αίτηση.
Αν ο μισθωτής εξοφλήσει μέσα στο δεκαπενθήμερο, κατά κανόνα εμποδίζεται η έκδοση διαταγής, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Η εκτέλεση στην περίπτωση αυτή ακολουθεί τον γενικό κανόνα των είκοσι ημερών από την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση.
Η διαδικασία πάντως πρέπει να επισημάνουμε ότι έχει καταστεί ακριβότερη, αφού εκτός από τα κόστη που υπήρχαν ήδη προστέθηκε και το ειδικό γραμμάτιο του δικηγόρου του ειδικού καταλόγου.
Η ανακοπή του μισθωτή
Ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής μέσα σε δεκαπέντε εργάσιμες ημέρες από την επίδοσή της. Η ανακοπή δεν αναστέλλει αυτοδικαίως την εκτέλεση.
Μπορεί όμως να υποβληθεί αίτηση αναστολής στο αρμόδιο δικαστήριο, το οποίο κρίνει αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις για προσωρινή αναστολή. Η νέα διαδικασία είναι συνεπώς ταχύτερη, αλλά δεν στερεί από τον μισθωτή τη δυνατότητα δικαστικής προστασίας.
Πρακτικά βήματα για τον ιδιοκτήτη
Πριν από οποιαδήποτε ενέργεια πρέπει να ελέγχονται το είδος της μίσθωσης, η συμφωνημένη διάρκειά της, τυχόν παράταση ή σιωπηρή συνέχισή της, η δήλωση μίσθωσης και το ιδιωτικό συμφωνητικό. Ιδιαίτερη σημασία έχει ο σωστός χρόνος επίδοσης του εξωδίκου.
Για μια συνολική εικόνα σχετικά με τη διάρκεια, την καταγγελία, τα οφειλόμενα μισθώματα και τις διαφορές μεταξύ μίσθωσης κατοικίας και επαγγελματικής στέγης, δείτε και τον οδηγό μας για τις μισθώσεις ακινήτων, τις αστικές και τις εμπορικές μισθώσεις.
Η νέα ρύθμιση, παρά το αυξημένο κόστος, δίνει στον εκμισθωτή ένα σαφώς ταχύτερο εργαλείο, ιδίως όταν η μίσθωση έχει ήδη λήξει. Η αποτελεσματικότητά του, όμως, εξαρτάται από την ακριβή τήρηση των προθεσμιών και από την ορθή προετοιμασία των εγγράφων που θεμελιώνουν την αίτηση.
Δείτε επίσης τον θεματικό μας οδηγό για το δίκαιο ακινήτων.