Η τιμή αγοράς δεν είναι το μόνο ποσό που πρέπει να υπολογίσει κάποιος πριν αγοράσει ένα ακίνητο. Ο αγοραστής επιβαρύνεται κατά κανόνα με φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ), εκτός αν δικαιούται απαλλαγή, ενώ μετά την απόκτηση του ακινήτου μπορεί να καταστεί υπόχρεος και σε ΕΝΦΙΑ.
Πρόκειται για δύο διαφορετικούς φόρους. Ο φόρος μεταβίβασης συνδέεται με την ίδια την αγοραπωλησία και καταβάλλεται πριν από την υπογραφή του συμβολαίου. Ο ΕΝΦΙΑ είναι ετήσιος φόρος κατοχής ακίνητης περιουσίας και δεν υπολογίζεται ως ποσοστό της τιμής αγοράς.
Για τη συνολική διαδικασία πριν και μετά την υπογραφή του συμβολαίου, δείτε και τον αναλυτικό οδηγό μας για την αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα.
Πόσος είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου;
Στην αγοραπωλησία ακινήτου στην Ελλάδα, υπόχρεος για τον ΦΜΑ είναι ο αγοραστής. Ο βασικός συντελεστής του φόρου είναι 3% επί της φορολογητέας αξίας. Επί του κύριου φόρου επιβάλλεται επιπλέον εισφορά υπέρ δήμων και κοινοτήτων ίση με 3% του κύριου φόρου. Έτσι, η συνολική επιβάρυνση αντιστοιχεί πρακτικά σε 3,09% της φορολογητέας αξίας, όταν εφαρμόζεται ο κανονικός συντελεστής.
Για παράδειγμα, αν η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου είναι 200.000 ευρώ και δεν υπάρχει απαλλαγή πρώτης κατοικίας, ο κύριος ΦΜΑ είναι 6.000 ευρώ. Η εισφορά υπέρ δήμων ανέρχεται σε 180 ευρώ και η συνολική φορολογική επιβάρυνση διαμορφώνεται σε 6.180 ευρώ.
Σε ποια αξία υπολογίζεται ο ΦΜΑ;
Σύμφωνα με το άρθρο 25 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας, λαμβάνεται υπόψη η φορολογητέα αξία του ακινήτου κατά τον χρόνο της μεταβίβασης. Αν όμως το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο είναι μεγαλύτερο από την αξία που προκύπτει με το νόμιμο σύστημα προσδιορισμού, ο φόρος επιβάλλεται στη μεγαλύτερη αξία.
Η δήλωση ΦΜΑ υποβάλλεται πριν από τη μεταβίβαση, κατά κανόνα ψηφιακά μέσω της εφαρμογής myPROPERTY, με τη συμμετοχή του συμβολαιογράφου. Ο φόρος πρέπει να έχει καταβληθεί πριν ολοκληρωθεί η μεταβίβαση.
Απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης για πρώτη κατοικία
Η σημαντικότερη εξαίρεση είναι η απαλλαγή πρώτης κατοικίας.
Συγκεκριμένα εξετάζεται αν ο ίδιος, ο ή η σύζυγος ή το μέρος συμφώνου συμβίωσης και τα ανήλικα τέκνα διαθέτουν συγκεκριμένα δικαιώματα σε κατοικία ή οικοδομήσιμο οικόπεδο που καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
Οι ουσιαστικές προϋποθέσεις της απαλλαγής περιλαμβάνονται σήμερα στα άρθρα 40 έως 45 του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας. Για τα απαιτούμενα δικαιολογητικά εξακολουθεί να ισχύει η ΠΟΛ.1101/2010.
Ποια είναι τα αφορολόγητα όρια πρώτης κατοικίας;
Τα βασικά όρια που ισχύουν σήμερα είναι:
| Περίπτωση | Ανώτατο ποσό απαλλαγής |
|---|---|
| Κατοικία, άγαμος | 200.000 € |
| Κατοικία, έγγαμος ή μέρος συμφώνου συμβίωσης | 250.000 € |
| Κατοικία, έγγαμος ή μέρος συμφώνου συμβίωσης με αναπηρία τουλάχιστον 67% | 275.000 € |
| Προσαύξηση για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα | +25.000 € |
| Προσαύξηση για τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο | +30.000 € |
| Οικόπεδο, άγαμος | 50.000 € |
| Οικόπεδο, έγγαμος ή μέρος συμφώνου συμβίωσης | 100.000 € |
| Προσαύξηση οικοπέδου για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα | +10.000 € |
| Προσαύξηση οικοπέδου για τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο | +15.000 € |
Για άγαμο αγοραστή με αναπηρία τουλάχιστον 67% προβλέπεται επίσης αυξημένο όριο απαλλαγής για κατοικία, έως 250.000 ευρώ.
Στην απαλλαγή για αγορά κατοικίας μπορεί να περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου, επιφάνειας έως 20 τ.μ. ο καθένας, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται με το ίδιο συμβόλαιο.
Αν η αξία της κατοικίας υπερβαίνει το όριο απαλλαγής, δεν χάνεται ολόκληρη η απαλλαγή. Ο ΦΜΑ επιβάλλεται στην αξία που υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο.
Παράδειγμα: έγγαμος χωρίς τέκνα αγοράζει κατοικία με φορολογητέα αξία 280.000 ευρώ και πληροί όλες τις προϋποθέσεις πρώτης κατοικίας. Η απαλλαγή καλύπτει 250.000 ευρώ και ο φόρος επιβάλλεται στις υπόλοιπες 30.000 ευρώ. Ο κύριος ΦΜΑ είναι 900 ευρώ και, μαζί με την εισφορά υπέρ δήμων, η επιβάρυνση ανέρχεται σε 927 ευρώ.
Μπορεί κάποιος να πάρει απαλλαγή αν έχει ήδη άλλο ακίνητο;
Η ύπαρξη ενός ακινήτου δεν αποκλείει αυτομάτως την απαλλαγή. Ο νόμος εξετάζει αν τα υπάρχοντα δικαιώματα καλύπτουν τις στεγαστικές ανάγκες του αγοραστή και της οικογένειάς του.
Ως βασικό όριο θεωρούνται τα 70 τ.μ., τα οποία αυξάνονται ανάλογα με τον αριθμό των τέκνων. Για αγοραστή με ποσοστό αναπηρίας τουλάχιστον 67% το βασικό όριο ανέρχεται σε 90 τ.μ. Προβλέπονται επίσης ειδικές προσαυξήσεις για τέκνα και για προστατευόμενο τέκνο με αναπηρία. Παράλληλα, λαμβάνονται υπόψη το είδος του εμπράγματου δικαιώματος και, κατά κανόνα, η θέση του ακινήτου σε δημοτική ενότητα ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
Ποιοι μπορούν να λάβουν απαλλαγή πρώτης κατοικίας;
Η απαλλαγή συνδέεται και με την ιδιότητα και την κατοικία του αγοραστή. Μεταξύ των δικαιούχων περιλαμβάνονται Έλληνες, πολίτες κρατών μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, καθώς και ορισμένες κατηγορίες πολιτών τρίτων χωρών και αναγνωρισμένων προσφύγων.
Επιπλέον, ο αγοραστής πρέπει να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή να προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν εντός δύο ετών από την αγορά.
Τι συμβαίνει αν πουληθεί η πρώτη κατοικία μέσα σε πέντε χρόνια;
Το ακίνητο πρέπει, καταρχήν, να παραμείνει στην κυριότητα του αγοραστή για τουλάχιστον πέντε χρόνια. Αν πριν συμπληρωθεί η πενταετία ο αγοραστής μεταβιβάσει την κυριότητα ή συστήσει άλλο εμπράγματο δικαίωμα, με εξαίρεση την υποθήκη, ενεργοποιούνται οι διατάξεις για άρση της απαλλαγής και καταβολή του αναλογούντος φόρου πριν από τη νέα πράξη.
Επομένως, η απαλλαγή πρώτης κατοικίας πρέπει να εξετάζεται όχι μόνο κατά την αγορά αλλά και πριν από ενδεχόμενη πρόωρη μεταβίβαση του ακινήτου.
Τι σχέση έχει ο ΕΝΦΙΑ με την αγορά ακινήτου;
Ο ΕΝΦΙΑ δεν είναι φόρος αγοράς. Είναι ετήσιος φόρος που επιβάλλεται στα δικαιώματα επί ακινήτων που υπάρχουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους. Αυτό σημαίνει ότι κρίσιμο είναι ποιος είναι ιδιοκτήτης την 1η Ιανουαρίου και όχι ποιος κατέχει το ακίνητο για το μεγαλύτερο μέρος του έτους.
Για παράδειγμα, αν ένα ακίνητο πωληθεί στις 15 Σεπτεμβρίου 2026, ο ΕΝΦΙΑ του 2026 αφορά τον πωλητή, εφόσον αυτός ήταν ιδιοκτήτης την 1η Ιανουαρίου 2026. Ο αγοραστής θα επιβαρυνθεί για πρώτη φορά με ΕΝΦΙΑ για το έτος 2027, εφόσον εξακολουθεί να έχει το ακίνητο την 1η Ιανουαρίου 2027.
Δεν υπάρχει συνεπώς αναλογικός επιμερισμός του ετήσιου ΕΝΦΙΑ μεταξύ αγοραστή και πωλητή από τη φορολογική διοίκηση με βάση τους μήνες κατοχής.
Για περισσότερα σχετικά ζητήματα, δείτε τον κεντρικό οδηγό μας για το δίκαιο ακινήτων.