«Να γράψω το σπίτι στο παιδί μου τώρα ή να το αφήσω με διαθήκη;» Η ερώτηση απασχολεί πολλούς γονείς. Η απάντηση εξαρτάται από την αξία της περιουσίας, τις ανάγκες του γονέα και τις σχέσεις μεταξύ των μελών της οικογένειας.
Με τη γονική παροχή, η μεταβίβαση γίνεται όσο ζει ο γονέας. Απαιτούνται συμβολαιογραφικό έγγραφο και καταχώριση στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο. Μπορεί να μεταβιβαστεί η πλήρης ή μόνο η ψιλή κυριότητα, με παρακράτηση της επικαρπίας.
Με τη διαθήκη, ο γονέας καθορίζει την τύχη του ακινήτου μετά τον θάνατό του. Όσο ζει, παραμένει ιδιοκτήτης και μπορεί, καταρχήν, να το πουλήσει ή να μεταβάλει τη διαθήκη του. Για τη διαδικασία της εν ζωή μεταβίβασης, δείτε και το άρθρο μας για τη γονική παροχή ακινήτου.
Τι φόρο έχει η γονική παροχή και τι η κληρονομιά;
Στη γονική παροχή ακινήτου από γονέα προς παιδί ισχύει αφορολόγητο 800.000 ευρώ και φόρος 10% στην υπερβάλλουσα αξία.
Το όριο αφορά τη σχέση συγκεκριμένου γονέα και παιδιού και συνυπολογίζονται οι παροχές που υπάγονται στη σχετική ρύθμιση και έχουν πραγματοποιηθεί μεταξύ των ίδιων προσώπων από την 1η Οκτωβρίου 2021. Επομένως, πριν από νέα μεταβίβαση ελέγχουμε και τις προηγούμενες παροχές.
Στην κληρονομιά προς παιδί εφαρμόζεται διαφορετική κλίμακα:
| Τμήμα φορολογητέας κληρονομικής μερίδας | Συντελεστής |
|---|---|
| Πρώτα 150.000 ευρώ | 0% |
| Επόμενα 150.000 ευρώ | 1% |
| Επόμενα 300.000 ευρώ | 5% |
| Ποσό πάνω από 600.000 ευρώ | 10% |
Παράδειγμα: Για πλήρη κυριότητα ακινήτου φορολογητέας αξίας 300.000 ευρώ που αποκτά ενήλικο παιδί, χωρίς άλλες συνυπολογιζόμενες παροχές, περιουσιακά στοιχεία ή ειδικές απαλλαγές, ο φόρος γονικής παροχής είναι μηδενικός. Ο φόρος κληρονομιάς είναι 1.500 ευρώ.
Το αποτέλεσμα μπορεί να αλλάξει αν συντρέχει απαλλαγή πρώτης κατοικίας. Επίσης, για ανήλικα τέκνα προβλέπεται ειδική απαλλαγή κληρονομιάς έως 400.000 ευρώ.
Μηδενικός φόρος σημαίνει μηδενικό κόστος;
Στη γονική παροχή πρέπει να υπολογιστούν η συμβολαιογραφική αμοιβή, τα τέλη καταχώρισης, ο νομικός έλεγχος και οι αναγκαίες τεχνικές εργασίες και βεβαιώσεις. Πολεοδομικές εκκρεμότητες ή προβλήματα στους τίτλους μπορεί να αυξήσουν το κόστος και τον χρόνο ολοκλήρωσης.
Η διαθήκη μπορεί να συνεπάγεται μικρότερη άμεση δαπάνη, ανάλογα με τον τύπο της και την υποστήριξη που απαιτείται. Δεν εξαλείφει, όμως, τις μεταγενέστερες δαπάνες δημοσίευσης, τακτοποίησης του κληρονομικού τίτλου και καταχώρισης του ακινήτου.
Αν κρατήσω την επικαρπία, είμαι εξασφαλισμένος;
Με την παρακράτηση ισόβιας επικαρπίας, ο γονέας διατηρεί το δικαίωμα να κατοικεί στο ακίνητο ή να το εκμισθώνει και να εισπράττει τα μισθώματα. Το παιδί αποκτά την ψιλή κυριότητα.
Η επικαρπία προστατεύει τη χρήση και το εισόδημα, αλλά δεν διατηρεί στον γονέα την πλήρη εξουσία διάθεσης. Για την πώληση της πλήρους κυριότητας απαιτείται η σύμπραξη και του ψιλού κυρίου. Η μεταβίβαση που ολοκληρώθηκε δεν ανατρέπεται απλώς επειδή ο γονέας άλλαξε γνώμη.
Η φορολογητέα αξία της ισόβιας επικαρπίας προσδιορίζεται με βάση την ηλικία του επικαρπωτή. Η αξία της ψιλής κυριότητας προκύπτει αφαιρώντας την αξία της επικαρπίας από την πλήρη κυριότητα.
Όταν η ψιλή κυριότητα έχει υπαχθεί σε άμεση φορολόγηση και ο γονέας έχει κρατήσει την επικαρπία, η συνένωση λόγω θανάτου του επικαρπωτή δεν δημιουργεί περαιτέρω φορολογική υποχρέωση για τον ψιλό κύριο.
Μπορούν τα άλλα τέκνα να εγείρουν αξιώσεις;
Η μεταβίβαση ενός ακινήτου σε ένα παιδί δεν αποκλείει αυτομάτως τις αξιώσεις των υπόλοιπων δικαιούχων νόμιμης μοίρας.
Για κληρονομικές σχέσεις προσώπων που αποβιώνουν από 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο Ν. 5303/2026 προβλέπει τη νόμιμη μοίρα ως χρηματική αξίωση, ίση με το μισό της αξίας της εξ αδιαθέτου μερίδας. Οι γονικές παροχές προς μεριδούχους συνυπολογίζονται και, αν η κληρονομιά δεν επαρκεί, μπορεί να προκύψει αξίωση κατά του παιδιού που έλαβε την παροχή.
Εξάλλου, μια διαθήκη μπορεί να προκαλέσει διαφωνίες για την εγκυρότητα ή την ερμηνεία της. Η προσεκτική σύνταξη περιορίζει τις ασάφειες που συχνά οδηγούν σε κληρονομικές διαφορές.
Ποια επιλογή ταιριάζει στην οικογένειά μου;
Η γονική παροχή αξίζει να εξεταστεί όταν η απόφαση για το συγκεκριμένο ακίνητο είναι σταθερή, υπάρχει φορολογικό όφελος και έχουν εξασφαλιστεί η κατοικία και το εισόδημα του γονέα.
Η διαθήκη εξυπηρετεί περισσότερο όταν ο γονέας χρειάζεται να διατηρήσει ευελιξία, ενδέχεται να πουλήσει το ακίνητο ή δεν έχει ακόμη αποφασίσει την τελική κατανομή.
Μπορεί επίσης να επιλεγεί συνδυασμός: γονική παροχή για ένα ακίνητο και διαθήκη για την υπόλοιπη περιουσία.
Ο δικηγόρος εξετάζει τους τίτλους, τα βάρη, την οικογενειακή κατάσταση και τις πιθανές αξιώσεις. Σε συνεργασία με τον συμβολαιογράφο και τους αρμόδιους επαγγελματίες, βοηθά την οικογένεια να συγκρίνει το πραγματικό κόστος και να οργανώσει μια λύση που ανταποκρίνεται στις ανάγκες της.
Για να εξετάσουμε ποια επιλογή ταιριάζει στη δική σας περίπτωση, επικοινωνήστε με το γραφείο μας.