Η ύπαρξη ληξιπρόθεσμων οφειλών προς την Εφορία μπορεί να οδηγήσει στην επιβολή κατάσχεσης επί ακινήτου του οφειλέτη. Μέχρι πρόσφατα, η πώληση ενός τέτοιου ακινήτου ήταν ιδιαίτερα δυσχερής, καθώς για την άρση της κατάσχεσης απαιτούνταν η πλήρης εξόφληση της σχετικής οφειλής.
Από τον Ιούλιο του 2026, όμως, εφαρμόζεται μια νέα διαδικασία που επιτρέπει την πώληση κατασχεμένου ακινήτου χωρίς να απαιτείται πάντοτε η προηγούμενη ολοσχερής εξόφληση του χρέους. Πρόκειται για σημαντική εξέλιξη, ιδίως για ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακίνητη περιουσία αλλά αντιμετωπίζουν οικονομικές δυσκολίες και αδυνατούν να την αξιοποιήσουν.
Τι άλλαξε στη νομοθεσία;
Με το άρθρο 18 του N. 5293/2026 προστέθηκε το άρθρο 47Α στον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας. Η διάταξη προβλέπει τη δυνατότητα άρσης κατάσχεσης που έχει επιβάλει η Φορολογική Διοίκηση, προκειμένου να πραγματοποιηθεί μεταβίβαση ακινήτου από επαχθή αιτία, όπως είναι η πώληση.
Η ουσιαστική αλλαγή είναι ότι η άρση της κατάσχεσης αποσυνδέεται από την υποχρεωτική πλήρη εξόφληση της οφειλής, εφόσον πληρούνται συγκεκριμένες νόμιμες προϋποθέσεις.
Ποιες προϋποθέσεις πρέπει να πληρούνται;
Για την άρση της κατάσχεσης απαιτείται η σωρευτική συνδρομή τριών βασικών προϋποθέσεων.
Πρώτον, φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής: Ο ιδιοκτήτης πρέπει, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, να πληροί τις προϋποθέσεις χορήγησης αποδεικτικού ενημερότητας ή βεβαίωσης οφειλής σύμφωνα με το άρθρο 12 του ΚΦΔ.
Δεύτερον, ελάχιστο τίμημα μεταβίβασης: Η συμφωνηθείσα τιμή πώλησης δεν μπορεί να είναι χαμηλότερη από την εμπορική αξία του ακινήτου, όπως αυτή προσδιορίστηκε κατά την κατάσχεση. Εάν η αντικειμενική αξία είναι υψηλότερη, λαμβάνεται υπόψη η τελευταία.
Εφόσον έχουν παρέλθει περισσότερα από πέντε έτη από την κατάσχεση ή δεν έχει πραγματοποιηθεί ο προβλεπόμενος προσδιορισμός εμπορικής αξίας, απαιτείται έκθεση ανεξάρτητου πιστοποιημένου εκτιμητή.
Τρίτον, παρακράτηση μέρους του τιμήματος: Ο συμβολαιογράφος παρακρατεί από το τίμημα και αποδίδει στην ΑΑΔΕ συγκεκριμένο ποσό για την εξόφληση μέρους ή του συνόλου της οφειλής.
Πόσο από το τίμημα παρακρατεί η Εφορία;
Το ποσό της παρακράτησης εξαρτάται από το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής για την οποία επιβλήθηκε η κατάσχεση και από την αξιολόγηση του οφειλέτη.
Η απόφαση Α.1158/2026 καθιερώνει σύστημα βαθμολόγησης από 0 έως 100 μονάδες, με βάση πέντε κριτήρια: τη συνέπεια στην εξυπηρέτηση ρυθμισμένων οφειλών, την εμπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων, τις πληρωμές μετά την κατάσχεση, τον χρόνο που έχει παρέλθει από την επιβολή της και την προέλευση της οφειλής.
Ανάλογα με τη βαθμολογία, προβλέπονται τα ακόλουθα ποσοστά:
| Βαθμολογία | Παρακράτηση επί της οφειλής |
|---|---|
| 80–100 | 25% |
| 60–79 | 45% |
| 40–59 | 65% |
| 20–39 | 85% |
| 0–19 | 100% |
Τα ποσοστά αυτά αφορούν το τρέχον υπόλοιπο της οφειλής και όχι το τίμημα του ακινήτου.
Επιπλέον, εάν από τις διατάξεις για το αποδεικτικό ενημερότητας ή τη βεβαίωση οφειλής προκύπτει μεγαλύτερο ποσό παρακράτησης, εφαρμόζεται το μεγαλύτερο ποσό.
Εάν η υπολογιζόμενη παρακράτηση υπερβαίνει το τίμημα, αποδίδεται ολόκληρο το τίμημα και η κατάσχεση μπορεί και πάλι να αρθεί για το συγκεκριμένο ακίνητο.
Ένα πρακτικό παράδειγμα
Ας υποθέσουμε ότι ένας ιδιοκτήτης έχει οφειλή 100.000 ευρώ προς την ΑΑΔΕ, για την οποία έχει κατασχεθεί ακίνητό του. Επιθυμεί να το πουλήσει αντί 140.000 ευρώ, τίμημα που πληροί τις νόμιμες προϋποθέσεις.
Εάν συγκεντρώνει βαθμολογία 85 μονάδων, το προβλεπόμενο ποσοστό παρακράτησης είναι 25%.
Συνεπώς, θα πρέπει να παρακρατηθούν τουλάχιστον 25.000 ευρώ, εφόσον δεν προκύπτει μεγαλύτερη παρακράτηση βάσει του άρθρου 12 ΚΦΔ.
Μετά την απόδοση του απαιτούμενου ποσού μπορεί να αρθεί η κατάσχεση, παρά το γεγονός ότι εξακολουθεί να υφίσταται ανεξόφλητη οφειλή.
Ποια διαδικασία ακολουθείται;
Ο οφειλέτης υποβάλλει ηλεκτρονικά αίτηση μέσω της πλατφόρμας myAADE, στην εφαρμογή «Τα Αιτήματά μου», επιλέγοντας την κατηγορία «Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές» και τη διαδικασία άρσης κατάσχεσης ακινήτου ενόψει μεταβίβασης. Στην αίτηση περιλαμβάνονται στοιχεία του ακινήτου, της κατάσχεσης, του συμβολαιογράφου και του συμφωνηθέντος τιμήματος.
Συνυποβάλλονται τα απαιτούμενα δικαιολογητικά, όπως κτηματολογικό φύλλο ή πιστοποιητικά ιδιοκτησίας, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση εκτίμησης. Η αρμόδια υπηρεσία εξετάζει το αίτημα και εκδίδει απόφαση άρσης κατάσχεσης υπό όρους, με ισχύ ενός μήνα.
Μετά την παρακράτηση και απόδοση του προβλεπόμενου ποσού από τον συμβολαιογράφο, εκδίδεται η οριστική απόφαση άρσης της κατάσχεσης.
Τονίζεται όμως, ότι η νέα διαδικασία δεν συνεπάγεται αυτομάτως διαγραφή των χρεών του πωλητή. Η οφειλή εξακολουθεί να υφίσταται κατά το μέρος που δεν έχει εξοφληθεί. Επίσης, δεν σχετίζεται και δεν αίρει αυτοδικαίως κατασχέσεις ή άλλα βάρη τρίτων πιστωτών, όπως τραπεζών, ούτε υποκαθιστά τον απαιτούμενο έλεγχο τίτλων.
Συμπέρασμα
Το νέο νομοθετικό πλαίσιο δημιουργεί μια ουσιαστική δυνατότητα αξιοποίησης κατασχεμένης ακίνητης περιουσίας, χωρίς να προϋποθέτει σε κάθε περίπτωση την πλήρη εξόφληση των φορολογικών οφειλών. Η επιτυχής εφαρμογή του, ωστόσο, απαιτεί προηγούμενο έλεγχο των βαρών, των προϋποθέσεων αποδέσμευσης και του ποσού που θα παρακρατηθεί. Για τον λόγο αυτό, πριν από την κατάρτιση της αγοραπωλησίας, είναι ιδιαίτερα σημαντικός ο συντονισμός δικηγόρου, συμβολαιογράφου και φορολογικού συμβούλου.