Η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί σημαντική επένδυση, η οποία συνοδεύεται από ποικίλες νομικές και διαδικαστικές προκλήσεις. Αντίστοιχα, και ο πωλητής ενός ακινήτου οφείλει να ανταποκρίνεται εγκαίρως στις υποχρεώσεις του, διασφαλίζοντας την ομαλή ολοκλήρωση της συναλλαγής και την είσπραξη του συμφωνηθέντος τιμήματος.
Ο νομικός έλεγχος λοιπόν, είναι απαραίτητος για την προστασία των συμφερόντων και των δύο μερών, συμβάλλοντας στην αποφυγή πιθανών κινδύνων. Παράλληλα, η κατανόηση του ισχύοντος νομικού πλαισίου είναι κρίσιμη για την αποτροπή παγίδων ή παρερμηνειών, που θα μπορούσαν να δημιουργήσουν προβλήματα στη διαδικασία.
Ο παρών οδηγός παρέχει μια συνοπτική επισκόπηση των βασικών νομικών ζητημάτων που σχετίζονται με την αγορά ενός ακινήτου στην Ελλάδα. Ωστόσο, κάθε περίπτωση είναι μοναδική και απαιτεί εξατομικευμένη νομική συμβουλή, προσαρμοσμένη στις ειδικές συνθήκες κάθε συναλλαγής.
Επικοινωνήστε μαζί μας στο τηλέφωνό: 210 8841404 και όλο το εικοσιτετράωρο στο κινητό τηλέφωνο: 6906393266 και στο e-mail: akinita@pikramenoslaw.gr
1. Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου
1.1. Πώς γίνεται μια αγοραπωλησία ακινήτου;
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου πραγματοποιείται αποκλειστικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο στη συνέχεια πρέπει να μεταγραφεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο.
Το συμβόλαιο προετοιμάζεται από τον συμβολαιογράφο και ελέγχεται από τους δικηγόρους των συμβαλλομένων μερών (αγοραστή και πωλητή), οι οποίοι είναι παρόντες και κατά την τελική ανάγνωση και υπογραφή του.
Για τη μεταβίβαση ακινήτων απαιτείται πλήθος εγγράφων και γραφειοκρατικών διαδικασιών. Μεταξύ των βασικών απαιτούμενων δικαιολογητικών περιλαμβάνονται:
- Πιστοποιητικό από το οποίο να προκύπτει η εξόφληση του ΕΝ.Φ.Ι.Α.
- Βεβαίωση μηχανικού «ταυτότητα κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας», για την έκδοση της οποίας καταχωρούνται σε μια ψηφιακή βάση δεδομένων όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά, στοιχεία και σχέδια για το ακίνητο και τακτοποίηση των αυθαιρεσιών που τυχόν υπάρχουν (βλ. άρθρο 83 παρ. 2 του ν. 4495/2017). Επίσης, χρειάζεται πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ).
- Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας του μεταβιβάζοντος.
- Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας του μεταβιβάζοντος, αν αυτός ασκεί εμπορική δραστηριότητα, αλλά και σε άλλες περιπτώσεις.
- Κτηματογραφικό απόσπασμα.
- Τοπογραφικό διάγραμμα, αν πρόκειται για οικόπεδο.
Εάν η ιδιοκτησία ενός ακινήτου ανήκει σε περισσότερα πρόσωπα, πολλά από τα ανωτέρω έγγραφα πρέπει να προσκομιστούν πολλαπλώς.
Αφού ολοκληρωθεί το συμβόλαιο, τα έξοδα που σχετίζονται με την καταχώριση της μεταβίβασης του ακινήτου στο κτηματολόγιο βαρύνουν τον αγοραστή. Τα έξοδα αυτά (Αναλογικό Δικαίωμα Δημοσίου, Αναλογικό Δικαίωμα ΤΑΧΔΙΚ, Τέλη κοκ…) υπολογίζονται ως ποσοστό επί της αξίας του ακινήτου και είναι περίπου 0,6%. Στην γονική παροχή τα αντίστοιχα έξοδα είναι μεγαλύτερα, περίπου 0,9%.
Στα άμισθα Υποθηκοφυλακεία που λειτουργούν μεταβατικά ως Κτηματολογικά Γραφεία, οι αμοιβές των άμισθων Υποθηκοφυλάκων επιβαρύνονται με ΦΠΑ.
Ο αγοραστής δηλαδή, θα πληρώσει τον συμβολαιογράφο, τα έξοδα μεταγραφής, τον Φόρο Μεταβίβασης ακινήτου, καθώς και τους επαγγελματίες που θα συνεργαστούν μαζί του.
1.2. Έλεγχος του ακινήτου
Πρακτικά, η διαδικασία αρχίζει με την αποστολή των τίτλων του πωλητή στον υποψήφιο αγοραστή, ώστε ο δικηγόρος να ξεκινήσει τον νομικό έλεγχο.
Ο νομικός έλεγχος είναι ο έλεγχος της νομικής κατάστασης του ακινήτου και η επίλυση όλων των νομικών ζητημάτων από την καταβολή της προκαταβολής έως την μεταγραφή του οριστικού συμβολαίου.
Διακρίνεται από τον «έλεγχο τίτλων», ο οποίος αφορά μονάχα στον έλεγχο των τίτλων του πωλητή και δεν περιλαμβάνει την νομική υποστήριξη του αγοραστή καθ΄ όλη τη διάρκεια της αγοραπωλησίας. Ο έλεγχος τίτλων, παρότι είναι απαραίτητος, αν δεν είναι τμήμα ενός πλήρους νομικού ελέγχου, μπορεί να αποδειχθεί επικίνδυνος, καθώς δημιουργεί στον υποψήφιο αγοραστή την αίσθηση ότι όλα είναι εντάξει, χωρίς να είναι αυτή η πραγματικότητα.
Ορισμένα ζητήματα που μπορεί να ανακύψουν στον νομικό έλεγχο και να έχουν τεράστια οικονομική αξία είναι για παράδειγμα τα εξής:
- Ελαττωματικοί τίτλοι κτήσης.
- Διεκδικήσεις από τρίτους ή από κληρονόμους σε περίπτωση έγερση αγωγής για την ακύρωση διαθήκης.
- Ύπαρξη βαρών, που ενώ έχουν εγγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο, δεν απεικονίζονται στις κτηματολογικές εγγραφές.
- Λάθη στη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας (λ.χ. κατανομή χιλιοστών) που θα δημιουργήσουν πρόβλημα στην κτηματογράφηση ή στην καταχώρηση πράξεων στο κτηματολόγιο.
- Παράνομη δόμηση σε κοινόχρηστους χώρους.
- Σοβαρές πολεοδομικές αυθαιρεσίες σε όλη την οικοδομή.
- Να υπάρχει κάποιο αυθαίρετο παρακολούθημα διαμερίσματος (λ.χ. αποθήκη), η πολεοδομική τακτοποίηση του οποίου απαιτεί τη σύμπραξη όλων των συνιδιοκτητών.
- Να έχουν οι άλλοι συνιδιοκτήτες εκ της συστάσεως της οριζόντιας ιδιοκτησίας δικαιώματα, τα οποία μειώνουν την αξία της οριζόντιας ιδιοκτησίας (λ.χ. δικαίωμα για την εγκατάσταση εξοπλισμού που προκαλεί θόρυβο ή δυσάρεστες οσμές).
- Να μην προκύπτει από τη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας η αποκλειστική χρήση σε δώμα ή ταράτσα.
- Να υπάρχει εγγεγραμμένη κάποια παλιά και ενδεχομένως ξεχασμένη αγωγή σχετικά με το ακίνητο (από συγγενή, γείτονα κτλ…).
- Να υπάρχουν κατασχέσεις και να επίκειται πλειστηριασμός του ακινήτου.
Εκτός από τον νομικό έλεγχο, απαραίτητος είναι και ο τεχνικός έλεγχος του ακινήτου από μηχανικό. Συγκεκριμένα, ο πωλητής θα πληρώσει τον μηχανικό που θα αναλάβει την έκδοση των πιστοποιητικών, που είναι απαραίτητα για το συμβόλαια και θα αναλάβει την τακτοποίηση ενδεχόμενων πολεοδομικών αυθαιρεσιών. Ωστόσο, πολλές φορές είναι σκόπιμο ο αγοραστής να προσλάβει και δικό του μηχανικό, ώστε να διασφαλιστεί η ορθότητα του ελέγχου και να αποφευχθούν οι παραλείψεις.
Επιπλέον, ο μηχανικός του αγοραστή ανάλογα με τις συνθήκες της κάθε περίπτωσης μπορεί να εξετάσει:
- Τη στατική επάρκεια και την ασφάλεια της κατασκευής.
- Την ποιότητα της οικοδομής και του εξοπλισμού.
- Την συμμόρφωση με πολεοδομικούς κανονισμούς, δασικούς χάρτες, αρχαιολογικές ζώνες.
- Τις επιτρεπόμενες χρήσης γης.
Μετά την ολοκλήρωση του παραπάνω ελέγχου και εφόσον ο αγοραστής είναι ικανοποιημένος με την κατάσταση του ακινήτου, δίνεται μια προκαταβολή και δρομολογείται η υπογραφή του συμβολαίου.
1.3. Τι ισχύει με την προκαταβολή;
Συνήθως μετά τον νομικό έλεγχο δίνεται μια προκαταβολή, η οποία αντιπροσωπεύει ένα μικρό ποσοστό της αξίας του συμφωνηθέντος τιμήματος (1% έως 5%) με την υπογραφή ενός ιδιωτικού συμφωνητικού, όπου αναγράφεται το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας, ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος, το χρονοδιάγραμμα υπογραφής του συμβολαίου και άλλοι κρίσιμοι όροι.
Συχνά με την προκαταβολή καλύπτονται τα έξοδα που πρέπει να κάνει ο πωλητής για να ολοκληρωθεί το συμβόλαιο (αμοιβή μηχανικού, πολεοδομικά πρόστιμα κοκ…)
Αν η πώληση δεν ολοκληρωθεί, το ιδιωτικό συμφωνητικό της προκαταβολής θεωρείται άκυρο και το ποσό της προκαταβολής πρέπει να επιστραφεί αυτούσιο. Διαφορετικά, η προκαταβολή μπορεί να αναζητηθεί με βάση τις διατάξεις του αδικαιολόγητου πλουτισμού, αν και δεν αποκλείεται να ζητηθεί αποζημίωση για την ματαίωση της πώλησης με βάση την ευθύνη από διαπραγματεύσεις.
Εάν η προκαταβολή δόθηκε κατά την υπογραφή συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, το οποίο παρέχει τη μεγαλύτερη δυνατή ασφάλεια, τότε ισχύουν οι όροι που καθορίζονται σε αυτό.
Στην περίπτωση αυτή μπορεί να συμφωνηθεί έγκυρα (και να είναι νομικά δεσμευτικό) ότι αν ο αγοραστής αποφασίσει να μην προχωρήσει στην αγορά, ενδέχεται να χάσει το ποσό της προκαταβολής σύμφωνα με τους όρους του προσυμφώνου.
Αντίστοιχα μπορεί να συμφωνηθεί ότι αν η αγοραπωλησία ματαιωθεί με υπαιτιότητα του πωλητή αυτός θα πρέπει να επιστρέψει το τίμημα εις διπλούν, αν και δεν αποκλείεται να ζητηθεί και πρόσθετη αποζημίωση για την ματαίωση της πώλησης με βάση την ευθύνη από διαπραγματεύσεις.
1.4. Πώς καταβάλλεται το συμφωνηθέν τίμημα;
Σύμφωνα με την παράγραφο 8 του άρθρου 20 του ν. 3842/2010 κατά τη σύνταξη των συμβολαιογραφικών εγγράφων μεταβίβασης ακινήτων με επαχθή αιτία, των προσυμφώνων και των εξοφλητικών πράξεων, η καταβολή του τιμήματος γίνεται αποκλειστικά με τη χρήση τραπεζικών μέσων πληρωμής.
Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, στο οποίο καταγράφεται προκαταβολή ή μερική ή ολική εξόφληση του τιμήματος με μετρητά ή στο οποίο δεν καταγράφεται η εξόφληση του τιμήματος με τη χρήση τραπεζικού μέσου πληρωμής, είναι αυτοδικαίως άκυρο, απαγορεύεται να μεταγραφεί στα οικεία βιβλία και δεν παράγει κανένα έννομο αποτέλεσμα έναντι των συμβαλλομένων, του Δημοσίου και οποιουδήποτε τρίτου.
Τραπεζικά πρέπει να έχει καταβληθεί λοιπόν, και η συμφωνηθείσα προκαταβολή.
Αν το τίμημα καταβληθεί μέσω τραπεζικού δανεισμού (πιστούμενο τίμημα) τότε ο δικηγόρος του πωλητή θα πρέπει να έχει ελέγξει την προέγκριση της τράπεζας και να λάβει όλα τα απαραίτητα μέτρα για την εξασφάλιση των συμφερόντων του πωλητή, ο οποίος θα εισπράξει το τίμημα σε μεταγενέστερο χρόνο από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου.
1.5. «Πόθεν έσχες» (τεκμήριο δαπάνης) αγοραστή
Σύμφωνα με το άρθρο 32 του Κώδικα φορολογίας εισοδήματος ως ετήσια δαπάνη του φορολογουμένου (φορολογικού κατοίκου Ελλάδας) λογίζονται και τα χρηματικά ποσά που πραγματικά καταβάλλονται για αγορά ακινήτων ή ανέγερση οικοδομών. Ως τίμημα αγοράς θεωρείται το ποσό της συνολικής επιβάρυνσης, όπως προκύπτει από τα οικεία πωλητήρια συμβόλαια, εκτός εάν από έλεγχο προκύπτει μεγαλύτερο ποσό, οπότε λαμβάνεται υπόψη αυτό.
Έτσι, αν ο αγοραστής δεν μπορεί να δικαιολογήσει από τα εισοδήματά του (ή από κάποιο δάνειο) το τίμημα της αγοραπωλησίας, τότε θα φορολογηθεί για το τεκμαρτό του εισόδημα, το οποίο θα προκύψει από τις δαπάνες διαβίωσης του φορολογούμενου.
Για παράδειγμα, σε μια γνωστή υπόθεση των τελευταίων ετών η φορολογική αρχή απέρριψε το αίτημα του φορολογουμένου για κάλυψη του τεκμηρίου αγοράς ακινήτου με εισόδημα από μεταβίβαση κρυπτονομισμάτων, γιατί κατά την κρίση της δεν πιστοποιούνταν ούτε η προέλευση και ο χρόνος κατάθεσης του κεφαλαίου για την αγορά των κρυπρονομισμάτων ούτε και ο χρόνος ρευστοποίησης αυτών.
Τα παραπάνω δεν ισχύουν αν ο φορολογούμενος αποδεικνύει ανάλωση κεφαλαίου από κάθε πηγή που αποδεδειγμένα έχει φορολογηθεί κατά τα προηγούμενα έτη ή νόμιμα έχει απαλλαγεί από τον φόρο.
Εναλλακτικά, ένας συνηθισμένος τρόπος κάλυψης του τεκμηρίου είναι η δωρεά από γονείς προς τέκνα.
Το αφορολόγητο ποσό στους δικαιούχους της 1ης κατηγορίας, ανέρχεται σήμερα σε οχτακόσιες χιλιάδες (800.000€) ευρώ από εκατόν πενήντα χιλιάδες (150.000€) ευρώ που ίσχυε παλαιότερα. Μάλιστα, το μέτρο αφορά τις δωρεές και γονικές παροχές τόσο σε περιουσιακά στοιχεία όσο και σε μετρητά. Όμως, πρέπει να δίνεται προσοχή στα εξής:
α) Το τεκμήριο για τη δωρεά χρηματικών ποσό δεν έχει καταργηθεί και πρέπει να αναγράφεται στην φορολογική δήλωση και να δικαιολογείται είτε από τα φορολογικά αποταμιεύματα του δωρητή (ανάλωση κεφαλαίου προηγουμένων χρήσεων) είτε από τα εισοδήματα που δηλώνει το συγκεκριμένο φορολογικό έτος.
β) Η δωρεά χρηματικών ποσών προς τα ως άνω πρόσωπα, πρέπει να διενεργείται με μεταφορά μέσω χρηματοπιστωτικών ιδρυμάτων.
1.6. Πώς φορολογείται η αγορά ενός ακινήτου;
Θεωρητικά οι αγοραπωλησίες επί ακινήτων επιβαρύνονται με:
- Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτων (Φ.Μ.Α.) ύψους 3%
Ο εν λόγω φόρος υπολογίζεται με βάση το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Αν το τίμημα αυτό είναι κατώτερο από την αντικειμενική αξία του ακινήτου, υπολογίζεται επί της αντικειμενικής αξίας.
Συγκεκριμένα, πριν από κάθε μεταβίβαση με επαχθή αιτία οι συμβαλλόμενοι υποχρεούνται να υποβάλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης στη Φορολογική Διοίκηση. Η δήλωση συμπληρώνεται από τον συμβολαιογράφο που θα καταρτίσει τη συμβολαιογραφική πράξη στην πλατφόρμα myPROPERTY της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.
- Φόρο Προστιθέμενης Αξίας (Φ.Π.Α.) ύψους 24%
- Φόρο Υπεραξίας Ακινήτων (Φ.Υ.Α.), ύψους 15%
Ως υπεραξία προσδιορίζεται η διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική αξία του χρόνου αγοράς του ακινήτου και του τιμήματος που δηλώνεται στο συμβόλαιο, ενώ υπολογίζονται και κάποιες μειώσεις με βάση τα έτη διατήρησης του ακινήτου στην κυριότητα του πωλητή.
Ωστόσο, τόσο ο Φ.Π.Α. όσο ο και Φόρος Υπεραξίας βρίσκονται σε αναστολή και εκτιμάται πως η αναστολή τους θα συνεχιστεί, καθώς καμία κυβέρνηση δεν επιθυμεί την καθίζηση της αγοράς των ακινήτων.
1.7. Τι είναι η απαλλαγή πρώτης κατοικίας από τον ΦΜΑ;
Σύμφωνα με το άρθρο 1 του ν. 1078/1980 απαλλάσσονται από τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου οι συμβάσεις αγοράς εξ ολοκλήρου και κατά πλήρη κυριότητα κατοικίας ή οικοπέδου από έγγαμο ή ενήλικο άγαμο, εφόσον ο αγοραστής ή ο σύζυγος του δεν έχει δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε κατοικία ή σε ιδανικό μερίδιο αυτής που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειάς του. Η έκταση της παρεχόμενης απαλλαγής για αγορά κατοικίας είναι η εξής:
Από άγαμο μέχρι του ποσού των 200.000 €, από έγγαμο μέχρι ποσού αξίας 250.000 €. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 25.000 € για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα αυτού και κατά 30.000 € για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του.
Αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού και για την επιπλέον αξία οφείλεται ΦΜΑ.
Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού χώρου (είτε είναι ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες είτε παρακολουθήματα της μεταβιβαζόμενης ιδιοκτησίας), για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.
Δικαιούχοι της απαλλαγής είναι Έλληνες, πολίτες των κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης και του Ευρωπαϊκού Οικονομικού Χώρου, αναγνωρισμένοι πρόσφυγες καθώς επίσης και πολίτες τρίτων χωρών που απολαύουν του καθεστώτος του επί μακρόν διαμένοντος στην Ελλάδα και πολίτες τρίτων χωρών που κατέχουν άδεια διαμονής στην Ελλάδα δεύτερης γενιάς.
Για τη χορήγηση όμως της απαλλαγής απαιτείται ο αγοραστής να κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα ή προτίθεται να εγκατασταθεί σε αυτήν εντός προθεσμίας δύο ετών από την αγορά.
1.8. Επιμερισμός αξίας ψιλής κυριότητας και επικαρπίας για φορολογικούς σκοπούς
Η αξία της επικαρπίας και της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται ξεχωριστά για φορολογικούς σκοπούς. Έτσι, αν ένας ψιλός κύριος και ένας επικαρπωτής αποφασίσουν να πωλήσουν ένα ακίνητο σε κάποιον τρίτο, τότε το τίμημα και αντίστοιχα η φορολογική επιβάρυνση θα επιμεριστεί ανάμεσα στον ψιλό κύριο και τον επικαρπωτή.
Η αξία της επικαρπίας υπολογίζεται ως κλάσμα της πλήρους κυριότητας του ακινήτου και προσδιορίζεται από τον νόμο:
- στα 8/10 της αξίας της πλήρους κυριότητας, αν ο επικαρπωτής δεν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του
- στα 7/10, αν έχει υπερβεί το 20ό έτος της ηλικίας του.
- στα 6/10, αν έχει υπερβεί το 30ό έτος της ηλικίας του.
- στα 5/10, αν έχει υπερβεί το 40ό έτος της ηλικίας του.
- στα 4/10, αν έχει υπερβεί το 50ό έτος της ηλικίας του.
- στα 3/10, αν έχει υπερβεί το 60ό έτος της ηλικίας του.
- στα 2/10, αν έχει υπερβεί το 70ό έτος της ηλικίας του.
- στο 1/10, αν έχει υπερβεί το 80ό έτος της ηλικίας του.
Η αξία της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται αφαιρώντας την αξία της επικαρπίας από την αξία της πλήρους κυριότητας του ακινήτου. Κριτήριο, δηλαδή, για την εφαρμογή των ανωτέρω είναι η ηλικία του επικαρπωτή κατά το χρόνο της πώλησης.
2. Ο ρόλος των επαγγελματιών στις αγοραπωλησίες ακινήτων
2.1. Ποιος είναι ο ρόλος του συμβολαιογράφου στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;
Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός και επιλέγεται από τον αγοραστή. Είναι υπεύθυνος για τη σύνταξη του νομικά δεσμευτικού συμβολαίου αγοραπωλησίας και για τη διασφάλιση ότι η συναλλαγή συμμορφώνεται με τις απαιτήσεις της ελληνικής νομοθεσίας.
Αν και ο συμβολαιογράφος παρέχει τις απαραίτητες νομικές πληροφορίες και στα δύο μέρη, ο ρόλος του είναι κυρίως διαδικαστικός και αμερόληπτος. Λειτουργεί ως εκπρόσωπος της ελληνικής πολιτείας, διασφαλίζοντας την εγκυρότητα της μεταβίβασης, χωρίς να ενεργεί ως νομικός σύμβουλος ή προστάτης των συμφερόντων του αγοραστή ή του πωλητή.
2.2. Ποιος είναι ο ρόλος του δικηγόρου στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;
Ο δικηγόρος, στο πλαίσιο του νόμου, ενεργεί αποκλειστικά προς το συμφέρον του εντολέα του. Αυτό καθιστά απαραίτητη τη νομική εκπροσώπηση και για τα δύο μέρη, ώστε να διασφαλίσουν τα ατομικά τους συμφέροντα κατά τη διαδικασία αγοραπωλησίας.
Ο δικηγόρους του αγοραστή είναι επιφορτισμένος με τον πλήρη νομικό έλεγχο του ακινήτου, ενώ ο δικηγόρος του πωλητή οφείλει αφενός να διασφαλίσει την είσπραξη του τιμήματος και αφετέρου να συμπράξει για την εκπλήρωση των υποχρεώσεων του πωλητή.
Ο δικηγόρος του αγοραστή είναι ο μοναδικός από τους επαγγελματίες που εμπλέκονται στην συναλλαγή, ο οποίος δεν έχει ως πρωταρχικό του μέλημα την ολοκλήρωσή της, αλλά οφείλει να ενημερώσει πλήρως και να συμβουλεύσει τον εντολέα του να μην προχωρήσει σε αυτή, αν υπάρχουν κίνδυνοι. Το ίδιο ισχύει και για τον μηχανικό του αγοραστή.
2.3. Ποιος είναι ο ρόλος του μηχανικού στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;
Όπως ήδη αναφέρθηκε, ο ρόλος του μηχανικού του πωλητή είναι, στο πλαίσιο του νόμου, να καταστήσει τη συναλλαγή εφικτή, φροντίζοντας για την τακτοποίηση πολεοδομικών ζητημάτων.
Αντίθετα, ο μηχανικός του αγοραστή έχει ως πρωταρχικό μέλημα την προστασία του συμφέροντος του εντολέα του. Ο έλεγχός του επικεντρώνεται στην αποκάλυψη πιθανών κινδύνων που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την αξία και την εκμετάλλευση του ακινήτου και στην επισήμανση τυχόν κρυφών ελαττωμάτων, ώστε ο αγοραστής να λάβει μια πλήρως ενημερωμένη απόφαση πριν από την αγορά.
2.4. Ποιος είναι ο ρόλος του μεσίτη στην μεταβίβαση ενός ακινήτου;
Η εμπλοκή ενός μεσίτη είναι συχνά απαραίτητη στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Ωστόσο, τα εμπλεκόμενα μέρη πρέπει να θυμούνται ότι οι μεσίτες, λόγω της φύσης της εργασίας τους, επιδιώκουν την ταχύτερη δυνατή ολοκλήρωση της συναλλαγής.
Η σύμβαση μεσιτείας ακινήτων καταρτίζεται υποχρεωτικά εγγράφως (άρθρο 200 του ν. 4072/2012).
Αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι 12 μήνες, με δικαίωμα παράτασης για 6 ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα.
Επιτρέπεται η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας, στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση, ο δε μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής.
Η σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από 8 μήνες, με δικαίωμα παράτασης για 4 ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση.
Επιπλέον, ο νόμος 4072/2012 υποχρεώνει τους μεσίτες να ζητούν γραπτώς τη συγκατάθεση των πελατών τους αν επιθυμούν να εκπροσωπήσουν και το αντισυμβαλλόμενο μέρος. Έτσι, στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά αν ο μεσίτης μπορεί να ενεργήσει και για τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα του. Αν, παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας, ο μεσίτης συμβληθεί και με το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή της ήδη καταβληθείσας.
3. Συνήθεις νομικές έννοιες
Παρακάτω θα εξετάσουμε συνοπτικά διάφορες νομικές έννοιες που σχετίζονται με τις αγοραπωλησίες ακινήτων και μπορεί να δημιουργήσουν σύγχυση σε έναν μη νομικό.
Πολλές από τις παρακάτω πληροφορίες περιλαμβάνονται με περισσότερες λεπτομέρειες στον πρακτικό οδηγό για την διαχείριση περιουσιακών και προσωπικών ζητημάτων σε απλή γλώσσα.
3.1. Τι είναι οι δουλείες;
Η δουλεία είναι περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα που παρέχει στο δικαιούχο την εξουσία να αποκομίζει κάποια συγκεκριμένη ωφέλεια από το πράγμα. Οι δουλείες διακρίνονται σε πραγματικές και προσωπικές.
Οι πραγματικές δουλείες παρέχουν στον εκάστοτε κύριο ενός ορισμένου ακινήτου μια συγκεκριμένη ωφέλεια, όπως το να διέρχεται μέσα από συγκεκριμένο, ξένο ακίνητο λ.χ. δουλεία διόδου.
Αντίθετα, οι προσωπικές δουλείες συνίστανται υπέρ ενός ορισμένου προσώπου. Η πιο σημαντική προσωπική δουλεία είναι η επικαρπία.
Η επικαρπία είναι το εμπράγματο εκείνο δικαίωμα που παρέχει στον δικαιούχο την εξουσία για πλήρη χρήση και κάρπωση ενός ξένου πράγματος. Ο επικαρπωτής έχει ως μόνο περιορισμό το να μη θίγει την ουσία του πράγματος, αφού δεν δικαιούται να το εκποιήσει, να το επιβαρύνει με εμπράγματο βάρος, να το καταστρέψει κ.ο.κ.
Μετά τη σύσταση της επικαρπίας, η κυριότητα «απογυμνώνεται» και η εξουσία του κυρίου αφορά ουσιαστικά μονάχα στη διάθεση του πράγματος. Έτσι, η κυριότητα, η οποία βαρύνεται με τη σύσταση επικαρπίας ονομάζεται ψιλή (αποψιλωμένη) κυριότητα.
Τονίζεται, πάντως, πως η ψιλή κυριότητα μπορεί να έχει σημαντική οικονομική αξία, αφού μετά το θάνατο του επικαρπωτή η επικαρπία ενώνεται αυτομάτως με την ψιλή κυριότητα και ο μέχρι τότε «ψιλός» κύριος γίνεται πλήρης κύριος, ενώ το αντίθετο δεν ισχύει. Πρακτικά, δηλαδή, η οικονομική αξία της ψιλής κυριότητας εξαρτάται από την ηλικία και την υγεία του επικαρπωτή.
Τέλος, η δουλεία οίκησης παρέχει σε ορισμένο πρόσωπο την εξουσία να χρησιμοποιεί ξένη οικοδομή ή διαμέρισμα αποκλειστικά ως κατοικία. Η διαφορά μεταξύ επικαρπίας και οίκησης είναι ότι ο επικαρπωτής δικαιούται να εκμεταλλεύεται το πράγμα με κάθε τρόπο, για παράδειγμα να το μισθώνει σε τρίτον και να εισπράττει τα μισθώματα, ενώ στην οίκηση ο δικαιούχος μπορεί μόνο να κατοικεί ο ίδιος και όχι να το μισθώνει.
3.2. Τι είναι η εμπράγματη ασφάλεια;
Η εμπράγματη ασφάλεια είναι ένα περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα, το οποίο παρέχει εξασφάλιση σε ένα φυσικό ή νομικό πρόσωπο (λ.χ. τράπεζα), έναντι, συνήθως, παροχής πίστωσης μέσω δανεισμού. Έτσι, στην περίπτωση του τραπεζικού δανεισμού, η τράπεζα που έχει εμπράγματη ασφάλεια, έχει και το δικαίωμα να «βγάλει» σε πλειστηριασμό το πράγμα, προκειμένου να εξοφληθεί το χρέος, αν δεν πληρώνονται οι δόσεις του δανείου.
Η εμπράγματη ασφάλεια πάνω στα κινητά ονομάζεται ενέχυρο και η εμπράγματη ασφάλεια πάνω στα ακίνητα υποθήκη. Επίσης, στο πρακτικό κομμάτι, έχει μεγάλη σημασία και η προσημείωση υποθήκης, ένα είδος προσωρινής υποθήκης, η οποία έχει σημαντικά μικρότερα έξοδα και μπορεί να μετατραπεί σε οριστική υποθήκη, αν αυτό κριθεί αναγκαίο. Αυτό, δηλαδή που συμβαίνει στις περισσότερες περιπτώσεις τραπεζικού δανεισμού είναι πως ο οφειλέτης συναινεί ενώπιον δικαστηρίου για την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης και όταν εξοφλήσει το ποσό του δανείου, αιτείται την άρση της προσημείωσης.
Αυτό που ενδιαφέρει, εν προκειμένω, είναι πως η εμπράγματη εξασφάλιση «ακολουθεί» το ακίνητο, όποιος κι αν είναι ο κύριός του. Αυτό σημαίνει πως ένα ακίνητο βεβαρημένο με υποθήκη για ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό, μπορεί μεν να μεταβιβαστεί σε άλλο πρόσωπο, αλλά θα εξακολουθήσει να φέρει το συγκεκριμένο εμπράγματο βάρος.
3.3. Τι είναι η οριζόντια και η κάθετη ιδιοκτησία;
Η οριζόντια ιδιοκτησία ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους αποτελείται από την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής ή διαμέρισμα του και τη συγκυριότητα στα κοινά μέρη του ακινήτου. Τέτοια κοινά μέρη είναι το οικόπεδο, τα θεμέλια, ο ανελκυστήρας, το κλιμακοστάσιο κ.ο.κ.
Οι σχέσεις των οροφοκτητών μεταξύ τους ρυθμίζονται από το νόμο και από τον κανονισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας. Ο κανονισμός είναι ο καταστατικός χάρτης της οικοδομής και ρυθμίζει, μεταξύ άλλων, τα κοινά μέρη της όλης οικοδομής, τα θέματα της γενικής συνέλευσης και τον ορισμού διαχειριστή, την απαγόρευση άσκησης ορισμένων επαγγελμάτων εντός της οικοδομής κ.ο.κ.
Κάθετη ιδιοκτησία είναι η χωριστή κυριότητα σε περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί ή πρόκειται να ανεγερθούν σε ενιαίο οικόπεδο. Περιλαμβάνει την αποκλειστική κυριότητα σε ένα (ή σε μέρος) από τα περισσότερα οικοδομήματα και την αναγκαστική συνιδιοκτησία στο ενιαίο οικόπεδο και στους κοινόχρηστους χώρους. Τα περισσότερα οικοδομήματα που έχουν ανεγερθεί στο ενιαίο οικόπεδο είναι δυνατόν να διαιρούνται και σε οριζόντιες ιδιοκτησίες.
Κάθε συνιδιοκτήτης του κοινού οικοπέδου και αποκλειστικός κύριος χωριστής οικοδομής –αν δεν προκύπτει κάτι άλλο από τη συστατική πράξη– έχει το δικαίωμα να οικοδομήσει στο χωριστό οικοπεδικό τμήμα που του ανήκει τόση επιφάνεια, όση αναλογεί στο ποσοστό συγκυριότητάς του στο όλο ενιαίο οικόπεδο. Παρά τη σύσταση, όμως, της κάθετης ιδιοκτησίας, το οικόπεδο, από άποψη δόμησης, παραμένει ενιαίο και ο συντελεστής δόμησης υπολογίζεται ενιαία.
3.4. Τι είναι η συγκυριότητα των ακινήτων;
Η κυριότητα είναι δυνατόν να ανήκει από κοινού σε περισσότερους, με την έννοια ότι το πράγμα ανήκει σε καθέναν από αυτούς κατά ένα ιδανικό μερίδιο. Νομικά, δηλαδή, υπάρχει κοινωνία σε ιδανικά μερίδια, όταν περισσότερα πρόσωπα έχουν δικαίωμα κυριότητας πάνω σε ένα πράγμα, το οποίο στο φυσικό κόσμο είναι ενιαίο. Συγκύριοι, για παράδειγμα, είναι οι σύζυγοι οι οποίοι αγοράζουν από κοινού ένα διαμέρισμα. Ακόμα, είναι σύνηθες φαινόμενο να προκύπτουν συγκύριοι-συγκληρονόμοι στην εξ αδιαθέτου κληρονομική διαδοχή, όπως θα εξεταστεί παρακάτω.
Οι συγκύριοι έχουν το δικαίωμα να χρησιμοποιούν το κοινό πράγμα, εφόσον δεν εμποδίζουν τη χρήση των λοιπών συγκυρίων. Συμμετέχουν στα ωφελήματα και στις δαπάνες για τη συντήρηση του πράγματος ανάλογα με την ιδανική τους μερίδα και έχουν δικαίωμα να διαθέτουν τη μερίδα τους σε τρίτους χωρίς την έγκριση των λοιπών συγκυρίων.
Σε περίπτωση κατά την οποία το κοινό πράγμα χρησιμοποιείται αποκλειστικώς από έναν κοινωνό, δικαιούνται οι λοιποί να απαιτήσουν από αυτόν που έκανε αποκλειστική χρήση, ανάλογη μερίδα από το όφελος, το οποίο αποκόμισε αυτός από την αποκλειστική χρήση. Σε περίπτωση για παράδειγμα ακινήτου που χρησιμοποιείται από έναν εκ των συγκοινωνών, οι υπόλοιποι δικαιούνται να ζητήσουν αποζημίωση που θα ισούται με το μίσθωμα που θα κατέβαλλε για το συγκεκριμένο ακίνητο ένας τρίτος, εάν το μίσθωνε.
Η διοίκηση του κοινού πράγματος, στην οποία εννοείται δεν περιλαμβάνεται η πώλησή του, αποφασίζεται με τη λήψη πλειοψηφικής απόφασης, η οποία λαμβάνεται ανάλογα με το μέγεθος των μερίδων. Αυτό σημαίνει για παράδειγμα, ότι αν ένα ή περισσότερα πρόσωπα κατέχουν άνω του 50% ενός κοινού πράγματος, μπορούν να λάβουν αποφάσεις για την διοίκησή του. Αν δεν καθίσταται δυνατός ο σχηματισμός πλειοψηφίας, για παράδειγμα όταν υπάρχει ισοψηφία μερίδων, τότε το δικαστήριο θα αποφασίσει με βάση τις εκάστοτε συνθήκες, τον περισσότερο πρόσφορο και επωφελή για όλους τους κοινωνούς τρόπο διοικήσεως και χρησιμοποιήσεως του κοινού πράγματος ή θα ορίσει διαχειριστή.
Παραδείγματα πράξεων διαχείρισης είναι η μίσθωση του πράγματος και η πραγματοποίηση εργασιών συντήρησης ή βελτίωσης. Ορισμένες σημαντικές πράξεις διαχείρισης ορίζεται εκ του νόμου ότι απαιτούν την ομοφωνία των συγκυρίων ή εναλλακτικά, δικαστική απόφαση.
Πώς λύεται η συγκυριότητα;
Επειδή, η διοίκηση του κοινού πράγματος έχει στην πράξη αρκετές δυσκολίες οι συγκύριοι μπορούν να συναποφασίσουν τη λύση της κοινωνίας με εκούσια διανομή. Σε περίπτωση που δεν συμφωνούν όλοι οι συγκύριοι, τότε ο καθένας από αυτούς μπορεί ανά πάσα στιγμή να ζητήσει δικαστική διανομή.
Η δικαστική διανομή μπορεί να γίνει μέσω πώλησης με πλειστηριασμό. Το τίμημα που θα συγκεντρωθεί θα διανεμηθεί μεταξύ των συγκυρίων ανάλογα με τα μερίδιά τους.
Επίσης, όταν είναι δυνατή η διαίρεση του κοινού πράγματος ανάλογα με τις μερίδες των συγκυρίων και χωρίς να μειώνεται η αξία του, διατάσσεται από το δικαστήριο η αυτούσια διανομή.
Για παράδειγμα, σε περίπτωση οικοπέδου στο οποίο υπάρχει οικοδομή ή χωριστές οικοδομές, κάθε συγκύριος έχει το δικαίωμα να ζητήσει την αυτούσια διανομή του οικοπέδου με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας κατ’ ορόφους (οριζόντια ιδιοκτησία) ή με σύσταση χωριστής ιδιοκτησίας σε διακεκριμένα μέρη του ενιαίου οικοπέδου (κάθετη ιδιοκτησία), στα οποία έχουν ανεγερθεί οι χωριστές οικοδομές, με την επιφύλαξη των ισχυουσών πολεοδομικών διατάξεων.
Η αυτούσια διανομή οικοπέδου ή γεωτεμαχίου μπορεί και αυτή να είναι εφικτή εάν πληρούνται οι πολεοδομικές διατάξεις που ισχύουν στην περιοχή που βρίσκεται το ακίνητο και έχουν τεθεί προς εξυπηρέτηση του δημοσίου συμφέροντος. Έτσι, απαγορεύεται μεταξύ άλλων η κατάτμηση οικοπέδων, η οποία έχει ως αποτέλεσμα τη δημιουργία μη «άρτιων και οικοδομήσιμων» οικοπέδων και η κατάτμηση γεωργικών εκτάσεων με αποτέλεσμα τη δημιουργία νέων ιδιοκτησιών, που είναι μικρότερες από τις κατώτατες προβλέψεις του τοπικού πολεοδομικού σχεδίου.
3.5. Διορθώσεις στο κτηματολόγιο και ορολογία
Ορισμένες φορές υπάρχουν σφάλματα στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, τα οποία πρέπει να διορθωθούν πριν από μια αγοραπωλησία.
Σύμφωνα με το άρθρο 18 του ν. 2664/1998 ο Προϊστάμενος του Κτηματολογικού Γραφείου μπορεί, ύστερα από αίτηση όποιου έχει έννομο συμφέρον, να προβαίνει στη διόρθωση πρόδηλων σφαλμάτων των κτηματολογικών εγγραφών, ιδίως σε περίπτωση λανθασμένης αναγραφής στα κτηματολογικά φύλλα στοιχείων του δικαιούχου, τα οποία προκύπτουν από την αστυνομική ταυτότητα ή άλλα δημόσια έγγραφα με αποδεικτική ως προς τα στοιχεία αυτά ισχύ, καθώς επίσης και στοιχείων σχετικών με το καταχωρισθέν δικαίωμα, τον τίτλο αυτού και το ιδιοκτησιακό αντικείμενο, εφόσον το σφάλμα στην καταχώριση προκύπτει κατά τρόπον αναμφισβήτητο από την καταχωρισθείσα πράξη και τα συνοδευτικά αυτής έγγραφα. Η αίτηση για τη διόρθωση καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου.
Στην περίπτωση των αρχικών εγγραφών, το πρόδηλο σφάλμα μπορεί να αφορά σε οποιοδήποτε στοιχείο της εγγραφής και ιδίως στον δικαιούχο, στο δικαίωμα, στον τίτλο κτήσης και στο ιδιοκτησιακό αντικείμενο.
Τα προηγούμενα χρόνια είχαν παρατηρηθεί μεγάλες καθυστερήσεις στην επεξεργασία αιτήσεων διόρθωσης προδήλων σφαλμάτων από τα αρμόδια κτηματολογικά γραφεία, αλλά η κατάσταση πλέον, έχει βελτιωθεί αισθητά.
Διαφορετική σε σχέση με τα παραπάνω είναι η περίπτωση των εσφαλμένων πρώτων εγγραφών. Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής, μπορεί να ζητηθεί, με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου καθ’ ύλην και κατά τόπον Πρωτοδικείου, η αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και η διόρθωση, ολικά ή μερικά, της πρώτης εγγραφής (άρθρο 6 παρ. 2 ν. 2664/1998).
Αν όμως, το δικαίωμα που καταχωρίστηκε στην αρχική εγγραφή έχει μεταβιβαστεί, αλλοιωθεί, επιβαρυνθεί ή καταργηθεί δυνάμει δικαιοπραξίας ή δικαστικής απόφασης, που καταχωρίσθηκε στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου πριν από την ημερομηνία καταχώρισης των πρώτων εγγραφών, η διόρθωση της αρχικής εγγραφής δεν απαιτείται να γίνει με αμετάκλητη δικαστική απόφαση (άρθρο 6 παρ. 4 ν. 2664/1998).
pikramenoslaw 